Как считать реальную доходность, а не ту, что обещают? — 6 августа 2026 г. в 16:15:59.784
Как считать реальную доходность, а не ту, что обещают? "Доходность 30% годовых!" Люблю такие объявления! (Нет) Особенно когда через пять минут выясняется, что эти 30% существуют примерно там же, где и розовые единороги и квартиры у моря в Сочи по 150 тысяч за квадрат 😀 Давайте так, высокая доходность и правда бывает. Но только считать её нужно не на калькуляторе в отделе продаж(там вам и 4-5 лет окупаемости нарисуют), а в реальной жизни. Как считают доходность в отделах продаж или риэлторы, которые готовы вам впарить что угодно: Берут максимальную суточную стоимость аренды в августе, умножают ее на 365 дней, забывают про расходы... и вуаля! Перед вами инвестиция мечты, в которую вы поверили на эмоциях. Жаль только, что в жизни так не работает. И обещанные вам 3-4 млн рублей в год превращаются в лучшем случае в миллион. А теперь давайте посмотрим, как считаю доходность я: ✅Средняя загрузка за год. Не бывает такого, что объект сдается все 365 дней в году. 🔘Есть высокий сезон. 🔘Есть межсезонье. 🔘Есть дни, когда туристы почему-то решили не приехать именно к вам. Поэтому смотреть нужно не на лучший месяц, а на весь год. Обычно средняя загрузка по году в хороших локациях составляет 65-75% в год. ✅Средняя стоимость аренды. Да, в июле и августе можно сдавать номер по 20-30 тысяч рублей в сутки. Но в межсезонье хорошо если цена будет хотя бы 5-7 тысяч рублей в сутки. Поэтому считайте среднее значение по году. ✅Расходы. Все. Вот те вещи, про которые многие забывают: 🔘Комиссия управляющей компании/отельера (некоторые самые наглые умудряются присвоить себе 70% дохода) 🔘Коммунальные платежи 🔘Налоги 🔘Ремонт 🔘Маркетинг Это не "мелочи". Это приличная статья расходов. Именно после вычета этих расходов становится понятно, сколько объект действительно зарабатывает. Поэтому, когда мне говорят: "Этот объект приносит 30% годовых!", я обычно отвечаю: "Отлично. Покажите, как считали." И вот после этого энтузиазм у многих продажников почему-то резко заканчивается. 📌Запомните простую вещь: Обещанная доходность — это маркетинг. Подтвержденная доходность — это инвестиция. Именно поэтому перед покупкой я всегда считаю реальную доходность объекта, а не ориентируюсь на красивые цифры из презентаций застройщика. И да, если ваш брокер оперирует только цифрами из маркетинговых презентаций - бегите от него пока не поздно. Или делите эти цифры как минимум на 2, чтобы потом не было сильно больно. Если хотите купить реальный объект, а не красивую презентацию с фантастической доходностью - приходите ко мне. На консультации я показываю реальные цифры доходности и подбираю самые выгодные варианты под ваш запрос. Для записи пишите в личные сообщения ➡️ Александр Дыхалкин