«Ольга, почему вы гасите досрочно ипотеку, а не инвестируете эти деньги? Это же в персп... — 7 сентября 2026 г. в 16:55:10.494
«Ольга, почему вы гасите досрочно ипотеку, а не инвестируете эти деньги? Это же в перспективе выгоднее» - возник вопрос после поста про мои ипотеки Давайте посчитаем, при каких условиях действительно выгоднее направлять свободные деньги частично-досрочное погашение (ЧДП), а при каких инвестировать ⬇️ Например, вы купили год назад 1-к квартиру за 10 млн руб (2 млн внесли сами, 8 млн - ипотека). Вам осталось платить еще 14 лет и есть 1 млн руб на вкладе, который можно внести в ЧДП и уменьшить долг. Это выгодно или нет❓ Вариант 1. У вас семейная ипотека под 6% 1. Если вносим 1 млн на ЧДП, то итоговый долг вместе с процентами уменьшится на… 1,139 млн руб. И все 2. Если на 1 млн решаем покупать облигации с погашением через 14 лет ОФЗ 26254 с текущей доходностью 15% годовых, то за весь срок* получим ~5,8 млн руб (если на ИИС) А если хотите, чтобы облигации своими выплатами помогали вам гасить ипотеку, то каждый год на это дело сможете получать 123 тыс руб в год (это уже очищенные от налогов). В конце получите и квартиру и еще 1,1 млн руб Но выгоднее весь доход от облигаций реинвестировать. И на налогах сэкономите и сложный процент будет работать на вас 3. Если оставить 1 млн руб на вкладе, то при средней ставке 8% (как за последние 20 лет) за все время получите 3 млн руб *при реинвестировании по номиналу 1000 руб за бумагу Вариант 2. У вас рыночная ипотека под 20% 1. Если вносим 1 млн на ЧДП, то итоговый долг вместе с процентами уменьшится на 8 млн. Все. Дальше можно не считать. Очевидно выгоднее делать ЧДП 📌 Да, спустя время можно рефинансировать ипотеку под более низкий процент, но (1) банки не особо спешат это делать и (2) в первые годы выплачиваются в основном проценты, а не тело долга Я делаю ЧДП по своим дорогим ипотекам и одновременно инвестирую. Семейную ипотеку не гашу досрочно ☝️ Универсального ответа, что лучше сделать вам - нет, так как есть важный нюанс, о котором часто забывают любители красивой математики Кредит - это жесткое обязательство. Банк не спросит, удобно ли вам платить в этом месяце. Не подождёт, пока рынок восстановится. Не скажет: «Ой, у вас портфель просел, тогда платёж пока пропустим» Поэтому когда долг большой и под высокий процент, он начинает давить не только на бюджет, но и на голову Наша задача - не выжать максимум процентов из каждой копейки любой ценой. Важно выстроить такую систему, в которой деньги работают, обязательства контролируемы, а вы не просыпаетесь ночью с мыслью: «Господи, зачем я всё это на себя повесила?» 😁 Иногда спокойный сон действительно стоит дороже, чем гипотетические проценты в портфеле