💬 Ярослав Гутнов,
💬 Ярослав Гутнов, основатель компании SIS Development: ▪️У реформы семейной ипотеки два главных следствия – очевидное и неочевидное. Начнем с очевидного, а точнее – с конкретных эффектов, которые можно посчитать. В частности, произойдет резкий рост регулярного платежа по кредиту. <...> Спрос неизбежно просядет, однако точные масштабы падения предсказать сложно: часть заемщиков возьмет паузу для накопления большего первого взноса, а часть надолго откажется от покупки. ▪️Второе важное последствие заключается во временном ограничении льготы. Государство субсидирует ставку только первые 15 лет, тогда как подавляющее большинство семей оформляет ипотеку на 20–30 лет ради снижения текущего платежа. В этом кроется главный финансовый подвох. График 30-летнего кредита устроен так, что в первые 15 лет заемщик выплачивает преимущественно начисленные проценты, а тело долга уменьшается крайне медленно. В результате к 181-му месяцу, то есть через 15 лет, семья успевает вернуть банку лишь около 20–30% от взятой суммы. Весь оставшийся долг, который включает и непогашенную часть льготного лимита, автоматически переходит на рыночную ставку на оставшиеся 15 лет. Конечно, сейчас сказать сложно, какой будет эта ставка даже через пять лет, не говоря уже о 15. Но иметь в виду этот риск нужно уже сейчас. ▪️Ужесточение условий гарантированно сократит число сделок. Статистика Росстата и профильных аналитических институтов показывает, что семьи с одним ребенком составляют около 60% всех семей с детьми в России – они же образуют свыше 60% всех выдач по программе. Доля семей с двумя детьми оценивается примерно в 28%, а на многодетных родителей с тремя и более детьми приходится лишь около 12% общего числа домохозяйств. Таким образом, реформа сильнее всего отразится на самой массовой группе покупателей. ▪️Семьи, которые не совладают с новыми ставками, окажутся перед сложным выбором. Попытка сэкономить за счет покупки меньшей площади практически нереализуема. Статистика показывает, что участники программы и раньше приобретали компактное жилье: средняя площадь квартиры по семейной ипотеке составляла 48–52 кв. м. «Сжиматься» дальше семье с ребенком просто некуда. Единственной доступной альтернативой для таких граждан станет долгосрочная аренда. На съемном рынке семья за те же 50–70 тыс. рублей в месяц может снять просторную двух- или трехкомнатную квартиру во вторичном фонде. Это спровоцирует вторую волну давления на арендные ставки, аналогичную событиям после отмены льготной ипотеки в 2024–2025 годах. ▪️Новые правила семейной ипотеки фактически усилят те тенденции, которые мы наблюдаем в жилищном строительстве на фоне дорогого кредита. Формат масштабных жилых комплексов с десятками корпусов и большими затратами на социальную инфраструктуру становится для девелоперов слишком рискованным и низкомаржинальным. Кстати, крупные игроки уже начали избавляться от больших земельных участков на окраинах и за МКАД, которые проектировались под массовую квартальную застройку. Вместо этого девелоперы продолжат переориентироваться на высокобюджетные сегменты – бизнес- и премиум-класс, где покупатели меньше зависят от условий государственной поддержки, да и в целом от ипотеки. Строительный сектор сосредоточится на точечных проектах в дорогих локациях. В долгосрочной перспективе это приведет к вымыванию предложения доступного жилья в крупных городах. #мнение @rusipoteka