💬 Илья Пискулин,
💬 Илья Пискулин, глава девелоперской компании «Творчество», основатель форума недвижимости «Движение»: ▪️Никакие рекламные каналы (на рынке недвижимости в 2026 году – прим.) не работают. Да их и не осталось почти. Хотя вся наружка и по сей день в недвижимости с оговоркой лишь, что толку от этого никакого. Девелоперы всеми силами завоевывают симпатию агентов. Застройщики не знают, как продуктом привлечь покупателя и при этом уложиться в адекватную себестоимость. А себестоимость растет, потому что региональной власти нужна определенная архитектура, на которую потребителю всё равно и за которую он не готов доплачивать. ▪️Десять лет назад маржинальность девелоперов составляла около 20%. Сегодня, если говорить о честной полной маржинальности, она в лучшем случае составляет ноль или стремится к нулю. Я не беру проекты, в которых земля девелоперу досталась бесплатно. А такой земли уже почти нет. Хотя 10 лет назад она была. ▪️Раньше, если ты занимался строительством и у тебя за плечами были реализованные проекты, банки бегали за тобой, чтобы дать денег. Сегодня ты, девелопер с репутацией, бегаешь за банками, потому что не можешь начать строить или закончить проект. ▪️Прибыли (у девелоперов – прим.) нет. И если месяц назад казалось, что она еще может быть, то по темпам продаж, которые мы видим в октябре, уже всё увереннее можно говорить о нулях или убытках. ▪️Поскольку правила поменялись, то можно сказать, что сегодня уже почти никак не зависит (строительство от льготной ипотеки – прим.). Не нужно быть специалистом в области демографии, чтобы понять: действительно привлекательные условия по семейной ипотеке сохранились для очень небольшого процента покупателей. А ведь еще этим летом семейная ипотека была главным драйвером строительства – в регионах уж точно. Изменение правил семейной ипотеки – серьезный удар по отрасли. Запаса для снижения цен у застройщиков нет. ▪️У меня есть предположение, что на первичном рынке мы увидим серьезный спад: сильно снижать цену на квартиры не дадут банки, кредитующие застройщиков, потому что есть цены, зафиксированные в кредитных договорах и девелоперы обязаны к ним стремиться, а приобрести по текущим стоимостям и при существующих ипотечных условиях у покупателей нет возможности. Активность сместится на рынок вторички. Квартиры на вторичном рынке имеют неограниченный потенциал для торга, ведь цену вторички определяет срочность проблем, которые владелец недвижимости хочет решить такой продажей. ▪️Раньше – вернемся снова на 10 лет назад – не было никакой закредитованности: объекты строились на деньги дольщиков. Сегодня эти средства лежат на изолированных эскроу-счетах, а проектное финансирование осуществляют банки, которые сейчас зарабатывают больше самих застройщиков – если последним вообще удается получить прибыль. Потребители считают, что такой механизм гарантирует получение квартир, но ближайший год станет проверкой системы на прочность. ▪️Надеюсь, что банки поймут, что банкротить застройщиков и недостраивать – тупиковый выход. Даже если дом построен на 99%, стоимость квартир в таком недострое равна нулю. И если допустить проблемность в почти достроенном объекте, то пойдут и расторжения, и никто там покупать не будет. Это никому невыгодно. Предположение «банки сами достроят» очень сомнительно. Банки могут привлечь ровно тех же людей, что работали с девелопером. Только они не знают всех особенностей функционирования системы и не умеют ею управлять. Так что надо как-то сбалансированно договариваться. К сожалению, ситуация с возможными банкротствами не теоретическая. Во всяком случае, первые лица банков не спешат обозначить свою позицию. А действовать надо превентивно – так считаю не только я, так считает Минстрой и призывает банкиров к ответственности. #мнение #застройщики @rusipoteka