ИВ

Ипотека в России. Новости и Аналитика

Недвижимость, ремонт, стройка · 5 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

💬 Анатолий Попов,

💬 Анатолий Попов, зампред правления Сбербанка: ▪️В 2026 году ожидаем снижения количества проданных квартир в новостройках на 10-15% по сравнению с прошлым годом. А в 2027 году роста продаж не прогнозируем. В ответ на падение спроса девелоперы еще в 2025 году сократили запуски на 16%; восстановления в текущем году не ожидается. Такая реакция застройщиков должна привести рынок к балансу и помочь избежать перенасыщения и низкой распроданности. Оживление инвестиционной активности в сфере жилищного строительства возможно только с 2028 года в случае смягчения макроэкономической политики. Если же она сохранится, то и текущие тренды сохранятся. ▪️С 1 октября семейная ипотека из инструмента стимулирования спроса на новостройки стала адресным механизмом поддержки семей. В новостройках практически не осталось объектов, которые при минимальном первоначальном взносе можно купить без превышения лимитов. ▪️Доля программы «Семейная ипотека» в общих ипотечных выдачах уже снизилась с 70% в 2025 году до примерно 55% за девять месяцев 2026 года. После изменения условий ожидаем дальнейших сокращений объема выдач по льготной программе – где-то на 18%. Однако вес семейной ипотеки всегда будет значим, и каждой третьей выдачей по ипотеке будет именно она. ▪️Прогнозируем, что в 35 регионах с небольшим объемом нового строительства снижение объемов выдач будет в районе 34%. На 26% снизится выдача в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях, на 9% – в остальных регионах. В целом же наш прогноз по ипотечным выдачам на новостройки по итогам 2026 года на текущий момент не меняется – 1,7-1,8 триллиона рублей. Эти ожидания мы заложили еще с июля 2026 года. ▪️Распроданность всего объема строящегося жилья достигла по нашим проектам 36% против примерно 31% по всем девелоперским проектам по России. Просрочка сохраняется на уровне ниже 1%. Доля продаж с рассрочкой у девелоперов снизилась с пиковых 44% в четвертом квартале 2024 года до 24% в третьем квартале 2026 года. Мы видим, что в целом застройщики сегодня меньше используют этот инструмент. Однако на 1 октября из-за рассрочек на эскроу еще не поступило 15% средств. ▪️Количество обращений девелоперов за реструктуризацией выросло примерно на 47% год к году. Основные причины – удорожание проектов и необходимость продления финансирования, в том числе из-за переноса сроков получения исходно-разрешительной документации или решения менеджмента подождать с выводом проекта на рынок. Ставки по бридж-кредитам сегодня довольно высоки. А в Москве появились новые требования к высокополигональным моделям при согласовании технико-экономических параметров и архитектуры, обновились нормативы обеспеченности машино-местами. Все это в совокупности снижает запас устойчивости проектов на 10%. ▪️На 1 октября 2026 года покрытие задолженности деньгами на счетах эскроу находится на приемлемом уровне – 67%, и выше того, что мы закладывали в наших плановых базовых сценариях. Показатель распроданности жилья к стройготовности сохраняется в районе 70%. Что касается жалоб застройщиков. Банк в каком-то смысле вынуждает девелопера продать квартиры быстрее. Наша логика такова: если продажи отложить на последний момент и ждать, пока дом построится, ставка по проектному финансированию будет не 10,5%, а 16-17% и выше. Так что в известном смысле мы действуем в интересах самих застройщиков. ▪️Несмотря на снижение продаж у девелоперов, цены на жилье, по нашим оценкам, продолжат умеренный рост на фоне инфляции и роста доходов населения. По нашей оценке, соотношение цен на жилье и доходов граждан сейчас близко к уровню 2019 года: средняя квартира площадью 50 кв. м стоит примерно пять годовых доходов домохозяйств после выплаты налогов. Правда, рыночная ипотека пока менее доступна, чем пять-шесть лет назад. Но мы надеемся, что по мере снижения ключевой ставки ее доступность будет возрастать. Так что рынок найдет баланс по темпам увеличения стоимости жилья на уровне инфляции. #мнение @rusipoteka