Спрос на жилую и коммерческую недвижимость существенно поменялся, и все догадываются, в... — 19 июля 2026 г. в 07:30:37.564
Спрос на жилую и коммерческую недвижимость существенно поменялся, и все догадываются, в какую сторону. Дефицит бюджета, высокая ключевая ставка, повышение налогов, напряжённая ситуация в зоне СВО, разочарование в фондовом рынке и топливный кризис, всё это душит коммерческий сектор. По данным Росстата, в январе–марте 2026 года оценка экономической ситуации в розничной торговле опустилась до 24, это худший показатель за 20 лет. Тренд на упадок экономики и предпринимательской активности прослеживается и без статистики. Пустующих помещений становится больше, появляются новые объекты, цены корректируются вниз относительно полугодичной давности. Просадка по некоторым объектам может достигать 30%. При этом идея покупки коммерции для сдачи в аренду остаётся актуальной и по доходности превосходит жилую, но подходить к выбору нужно крайне внимательно. Инфляция ускоряется, рост цен неизбежен, ключевая ставка может остаться без изменений или даже вырасти. На жилую недвижимость влияют сезонность и затоваренность, что уже привело к коррекции цен на 10–15%. Прежние завышенные ожидания не оправдываются, квартиры даже по привлекательным ценам могут находиться в экспозиции больше месяца, такой тенденции не было несколько лет. После Нового года спрос традиционно был слабым из-за высокой ставки, отложенный спрос формировался дольше обычного, но в конце первого квартала начал уверенно проявляться. Сейчас заканчиваются депозиты по прошлогодним максимальным ставкам, высвобождается денежная масса. Тревожность, проблемы с топливом, инфляционные ожидания и отложенный спрос создали ажиотаж и даже сформировали дефицит адекватных предложений. Однокомнатные квартиры дешевле 5 млн рублей увидеть в рекламе сложно. Средняя квартира в старом панельном фонде подорожала с 3,2 млн рублей в начале 2022 года до 4,8 млн в июле 2026-го, рост в 1,5 раза. Арендный доход за 4,5 года при минимальной аренде 20 тыс. в месяц составил около 1 млн рублей, доходность примерно 13,6% годовых. Дома возрастом 10–15 лет дали прирост почти в 2 раза. К концу года цена в старом фонде может зафиксироваться на отметке 160 тыс. рублей за квадратный метр. Дороже покупать неразумно, продавать практически нереально. Ипотека остаётся не самой популярной мерой. Займ в 1 млн рублей на 30 лет даёт ежемесячный платёж 15,5 тыс. рублей. По сравнению с прошлым годом ситуация улучшилась в два раза, и покупатели постепенно начинают использовать этот инструмент. В 2022 году ипотека была чуть дороже аренды, на 20%, сейчас дороже почти в 3 раза. Раньше аренда почти полностью покрывала платёж, теперь лишь треть. Если планируете продать квартиру и купить другую, не затягивайте после реализации своего объекта, действуйте быстро и последовательно. Период крайне непредсказуемый, инфляционный шок может произойти в любой момент. В секторе новостроек дела не лучше. Минфину и Минстрою поручили реформировать семейную ипотеку, чтобы разгрузить бюджет и сделать программу более адресной. Те, кто рассчитывал на неё, бросили все силы на одобрение, банки работали до 11 вечера. Искусственный ажиотаж был на руку застройщикам, но реформу перенесли, осознав, что ещё одна катастрофа будет лишней. Рынок новостроек зашёл в тупик, спрос держится только на льготах, предложение рекордное, доверие подорвано, бизнес не развивается, а выживает. Цены застыли, ставки падают медленно, банки ужесточают требования. Впереди масштабная структурная перестройка отрасли. Навязчивые консультанты и посредники за шампанское и бутерброды готовы предлагать неликвид, врать про «инвестиции» и тащить покупателей к пропасти, снимая бонусы с мёртвых объектов. При использовании ипотеки под 6% нужно критически мыслить и осознавать риски. Рекомендации. Приобретайте объекты в сданных или домах на финальной стадии строительства. Сравнивайте цены на строящиеся, готовые и отремонтированные квартиры. Владейте ретроспективными данными. Чётко определите цели и горизонт планирования. Обратите внимание на ИЖС. Консультируйтесь со специалистами.