КС

Кирилл Стулов | Недвижимость как инвестиция в жизнь

Недвижимость, ремонт, стройка · 5 октября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Luzhniki Collection: локация топовая, а покупателей всё меньше

Luzhniki Collection: локация топовая, а покупателей всё меньше Меня последнее время спрашивают про этот проект. Хамовники, Лужники, вода, парк всё супер. Но я смотрю на любой объект как инвестор, а инвестору важно в конечном счете заработать. Разобрал по корпусам — картина показательная. Где прошли сделки Проект стартовал в конце 2022-го. Пик пришёлся на 2023–2024, тогда прошло около 70% всех сделок, пока цены держались в диапазоне 750 тыс. — 1,5 млн за метр. Дальше цена пошла вверх и покупатель резко закончился. В 2025-м было около 126 сделок, за доступные месяцы 2026-го около 31. Показательный пример — MOUNTAIN LINE Корпус у шумной дороги, не лучшая позиция в проекте. При этом продавался активнее многих. Цена прошла путь с 830 тыс. до 1,71 млн за метр — почти вдвое. А поток покупателей упал: 75 сделок в 2023-м, 37 в 2024-м, 14 в 2025-м, единицы в 2026-м. Получается такой приём, когда один корпус задирают, чтобы гнать людей в другие. Про воду отдельно Корпуса WATERFRONT с видом на Воробьёвы горы должны быть главным продуктом. По бумаге. По факту MOUNTAIN LINE у дороги продал около 148 квартир, а три корпуса WATERFRONT вместе — 167. За воду просили 2,5–4 млн за метр против 1,5–1,9 у соседей. Пишу эти цифры и подступает истерический смех 🤣 Премия за качество и воду конечно существует, но она не бесконечна. Где реальный потолок Массовый продукт Luzhniki упёрся примерно в 1,6–1,9 млн за метр. Выше 2 млн — уже больше красивых цифр в прайсе, чем реальных сделок. Когда отдел продаж говорит «проект вырос до 4 млн за метр» — это значит «у нас осталось несколько видовых квартир, которые мы так выставили». А это разные вещи. Что важно знать покупателю На сентябрь 2026-го в проекте около 384 квартир — примерно 37% всех лотов. По некоторым корпусам одна-две сделки за несколько месяцев. И причем скидки есть. В общем проект не плохой — локация бесспорно элитная. Просто цена уже обогнала спрос и запаса роста для инвестора не осталось. Именно поэтому мы его в портфель не взяли. #разборы_lock_box