Первая часть👆
Первая часть👆 Покупка на стадии строительства, скорость возведения и доходы населения 🏗️ Когда речь заходит о самой покупке, мы сталкиваемся с уникальной китайской спецификой. Подавляющее большинство квартир на первичном рынке, около 80-85%, продаётся именно на стадии строительства. Это называется предпродажа. Покупатель вносит первоначальный взнос — обычно 30% от стоимости жилья, а остаток берёт в ипотеке. На какой стадии покупают? Тут есть несколько вариантов. Самый выгодный по цене — это стадия котлована, когда только вырыли яму под фундамент и начинают забивать сваи. На этом этапе квадратный метр стоит на 15-25% дешевле, чем в готовом доме, но риски максимальные. Более безопасный вариант — покупать на стадии готовности 30-50%, когда уже возведены несколько этажей. Условия от застройщика обычно стандартные: подписывается предварительный договор, вносится залог, затем в течение месяца нужно внести первоначальный взнос и оформить ипотеку. Застройщик предоставляет рассрочку на период строительства — то есть вы платите только проценты по кредиту, а основное тело долга начинаете гасить полноценно после сдачи дома. Кстати, о сроках сдачи. Скорость строительства в Китае действительно феноменальная. Обычный 17-этажный панельный дом из готовых модулей возводится за 4-6 месяцев. Монолитный дом строится дольше — от года до двух. Обычные жилые комплексы сдаются за 1,5-2 года от начала работ. Но есть и рекорды. Например, в начале 2024 года компания построила 26-этажную жилую башню площадью 15 тысяч квадратных метров всего за пять дней благодаря технологии модульного строительства, когда детали собираются на площадке как конструктор. А годом ранее 57-этажный небоскрёб был смонтирован за 19 дней. Но повторюсь, такие рекорды — это скорее демонстрация технологий, а не массовая практика. Чтобы понять, насколько вообще адекватны эти цены и сроки окупаемости, нужно посмотреть на доходы населения. Если брать города первой линии — Пекин, Шанхай и Шэньчжэнь, то официальная средняя зарплата в формальном секторе там колеблется в районе 13 000 – 14 500 юаней в месяц. В пересчёте по текущему курсу, где один юань стоит примерно 13 рублей, это составляет от 170 000 до 188 000 рублей на руки. Казалось бы, отличные деньги. Но именно в этих городах цены на недвижимость просто заоблачные. Найти арендатора в таких мегаполисах можно очень быстро, обычно за 1-2 недели, если квартира в хорошем состоянии. Однокомнатная квартира в центре Пекина или Шанхая стоит 6-12 тысяч юаней в месяц, это 78 000 – 156 000 рублей. На окраинах тех же городов — 2-4 тысячи юаней, или 26 000 – 52 000 рублей. Но с окупаемостью покупки ситуация неоднозначная. Если говорить о соотношении цены квартиры к годовой арендной плате, то в Пекине и Шанхае квартира окупается за 40-50 лет. В среднем по стране этот срок составляет 25-35 лет. То есть с чисто инвестиционной точки зрения покупка квартиры для сдачи в аренду в Китае — не самый выгодный вариант. Китайцы покупают жильё скорее как способ сохранения сбережений и для решения жилищного вопроса, а не для получения рентного дохода. — Продолжение следует ✨ Китайская лапша 👈подписаться #СтроительствоКитай #НедвижимостьКитай #Пекин #Шанхай #Шэньчжэнь #ЗарплатыКитай #АрендаКитай #Окупаемость #Предпродажа #МодульноеСтроительство #Котлован