📦 Склады: доходный актив или будущая стройка за свой счет? — 10 июля 2026 г. в 08:09:36.578
📦 Склады: доходный актив или будущая стройка за свой счет? Складская недвижимость сейчас выглядит одним из самых сильных сегментов коммерции. Что происходило на рынке в 2024-2026 годах: • инвестиции в складской сегмент в 2024 году выросли на 70% год к году; • арендные ставки по складам за 2024 год выросли примерно на 43,5-45%; • вакантность на конец 2024 года была около 1,5%; • средняя доходность складской недвижимости к концу 2024 года оценивалась на уровне 11,25-13%; • в 2026 году текущие запросы на складские площади достигли 3,7 млн м²; • в строительстве находится около 6,6 млн м² складской недвижимости, но 61% этого объема строится под конкретного заказчика, а не в свободный рынок. Здесь тоже возникает вопрос- что будет со складом, если он специфичный и арендатор с него съедет? На бумаге картина красивая: спрос есть, свободных площадей мало, ставки растут. Но есть риск, о котором инвесторам часто не говорят. Склад изнашивается быстрее многих других сегментов коммерческой недвижимости. Это не офис, где основная нагрузка идет на отделку и инженерные системы. И не торговое помещение, где износ чаще связан с ремонтом, витринами и трафиком покупателей. Склад работает как промышленный объект. Ежедневно через него проходят фуры, погрузчики, паллеты, тяжелые стеллажи, техника, товарные потоки. Нагрузка идет на полы, доки, ворота, кровлю, инженерные системы, пожарную безопасность и подъездные зоны. Через 10-15 лет у многих складов наступает точка крупного CAPEX: • полы, кровля; • доки и ворота; • инженерия и пожарные системы; • площадки для фур; • электрика и освещение. И это уже не косметика. Это серьезные вложения, которые могут съесть значительную часть доходности. ‼️ Проблема в том, что при продаже складов этот риск часто не закладывают в финансовую модель. Инвестору показывают текущую аренду, ставку капитализации и красивую доходность. Но редко считают, сколько денег потребуется через несколько лет, чтобы объект остался ликвидным и интересным арендатору. ⚠️ Особенно опасно, если склад уже не только физически изношен, но и функционально устарел: • низкая высота потолков; • слабая нагрузка на пол; • мало доков; • неудобный подъезд для фур; • устаревшая пожарная система; • недостаточная электрическая мощность; • нет возможности автоматизации. Правильный вопрос инвестора: «Сколько он будет приносить после износа, и в случае если арендатор съедет?» Складская недвижимость может быть устойчивым активом. Но только если в модели учтены CAPEX, реальное состояние объекта и ликвидность на перепродаже. Иначе на бумаге доходность 12%, а в реальности через несколько лет инвестор получает не пассивный доход, а ремонтную смету или вовсе никому ненужный изношенный склад. Источники: 1. CORE.XP / Office News: инвестиции в недвижимость России в 2024 году, рост складского сегмента на 70%. 2. Accent Capital: доходность складов 11,25-13%, рост арендных ставок 43,5-45%, вакантность 1,5% на конец 2024 года. 3. CORE.XP / Office News: текущие запросы 3,7 млн м², строительство 6,6 млн м², 61% под конкретного заказчика. 🏠 КИТРЕАЛТ Телефон: +79284483955 📱 RamziyaZabirova