Планировка территории и ВРИ: жесткая связка с законом — 21 июля 2026 г. в 09:12:22.954
Планировка территории и ВРИ: жесткая связка с законом ФЗ № 295-ФЗ дополнил Земельный кодекс РФ новой главой, которая изменила правила игры для застройщиков и собственников недвижимости: 1.Приоритет здания над землей. Введена норма: ВРИ образуемого земельного участка теперь устанавливается строго в соответствии с ВРИ здания, которое на нем уже расположено и внесено в ЕГРН. 2.Разрешено объединение разных ВРИ. Ранее закон запрещал объединять или перераспределять участки с разными ВРИ. С 2026 года это стало возможным для конкретных публичных нужд (например, изъятие земель, недропользование). ВРИ может устанавливаться не только регламентом, но и документацией по планировке 3.Документация по планировке территории (ДПТ). Это проекты планировки и межевания. В них закрепляют, как территория будет развиваться: где пройдут дороги, где разместят объекты капитального строительства, как разделят зоны. И вот ключевой момент: иногда именно ДПТ прямо определяет ВРИ участка. Например, если в проекте планировки для конкретной зоны закреплён определённый вид использования (например, «для размещения линейного объекта» или «для общественно-деловой застройки»), то именно этот ВРИ и будет зафиксирован в ЕГРН. Четко прописаны случаи, когда собственник или арендатор участка обязан выбирать новый вид разрешенного использования строго из перечня, предусмотренного действующей документацией по планировке территории. 4.Градостроительный регламент. Он тоже задаёт рамки. Для каждой территориальной зоны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) закреплён свой перечень ВРИ (основные, условно разрешённые, вспомогательные). То есть ВРИ участка не может выходить за пределы того, что разрешено для его зоны в ПЗЗ. 5.Связь через ЕГРН. Сведения о ВРИ вносятся в Единый государственный реестр недвижимости. Когда вы меняете ВРИ (например, хотите из «ИЖС» перейти к «коммерческому использованию»), вы подаёте заявление в Росреестр, и он вносит изменения в реестр. При этом закон предусматривает: если ВРИ определяется ДПТ или иным документом, то именно этот документ становится основанием для внесения изменений в ЕГРН, а не просто заявление правообладателя. Перед любыми действиями с участком — строительством, изменением ВРИ, объединением участков — критически важно проверить, как это согласуется с действующей ДПТ и ПЗЗ. Иначе высок риск споров с надзорными органами или судебными разбирательствами.