🧮 Как я считаю доходность до покупки: таблица, которая спасает от убытков
🧮 Как я считаю доходность до покупки: таблица, которая спасает от убытков Вчера был разбор локаций. Сегодня — инструмент. Я дам тебе ту самую таблицу, по которой считаю каждый объект до того, как клиент вносит бронь. Без формул из учебников. Только цифры, которые ты вбиваешь сам. Почему 90% инвесторов считают неправильно? Они берут цену объекта и делят на арендную ставку. Получают «8% годовых». Радуются. А потом выясняется: налог 13%, УК 20%, простой 4 месяца, ремонт 40 000 в год, коммуналка за простой 24 000. И вместо 8% остаётся 2,4%. Или ещё хуже — минус. Я считаю иначе. Я считаю три сценария — пессимистичный, базовый, оптимистичный. И смотрю, выживает ли объект в худшем. Таблица, которой я пользуюсь ниже 👇 Мой клиент Андрей, опытом которого я делилась выше, мог купить объект в Ялте за 12 млн. По моей таблице совокупная доходность выходила 6–8%. В пессимистичном сценарии — 2%. Мы выбрали западный Крым. Совокупная доходность — 18–27%. Даже при загрузке 45% объект остаётся в плюсе. Разница — 3,5 млн ₽ за год. Просто потому что посчитали до покупки, а не после. Я смотрю на объект сразу в трёх сценариях: 🔴 Пессимистичный — что будет, если загрузка окажется ниже ожиданий? 🟡 Базовый — какой результат можно считать реалистичным? 🟢 Оптимистичный — что получим при хорошем спросе и высокой загрузке? И самый важный вопрос: А что произойдёт с доходностью, если всё пойдёт не идеально? Именно этот вопрос часто отделяет инвестицию от дорогой ошибки. Я сделала для вас свой Excel-калькулятор В нём можно самостоятельно указать: • стоимость объекта; • ставку аренды; • загрузку; • комиссию УК; • налоги; • расходы; • предполагаемый рост стоимости. И получить не красивую цифру из презентации, а расчёт экономики объекта в трёх сценариях. Вбиваешь свои цифры и видишь реальную доходность. Без воды, без обязательств. Завтра — рубрика «Ошибки». Разберу, почему инвесторы теряют до 40% дохода на управлении. И как этого избежать.