📉 Рента уже не та: почему сдача квартир в аренду превратилась в «сейф с отрицательной... — 10 августа 2026 г. в 16:40:10.785
📉 Рента уже не та: почему сдача квартир в аренду превратилась в «сейф с отрицательной доходностью» Нашёл в интернете картинку, скорее всего из отчёта дом.рф , где показано предложение аренды жилья в РФ. Данные за I квартал 2026 года показывают мощный скачок предложения — объём объявлений взлетел сразу на +34% (до 128 тыс. объектов). И мне стало любопытно, если бы я покупал квартиру, то какой выхлоп я бы получил и за сколько окупились бы вложения. Что с ценами и ставками? Из-за наплыва предложения медианные арендные ставки поползли вниз (в среднем на 3–5% за последние месяцы). Владельцам приходится торговаться или снижать прайс, чтобы объекты не простаивали. Санкт-Петербург: 1-комнатная квартира: ~8,5 – 9,5 млн ₽ Аренда 1К: ~39 000 – 42 000 ₽/мес. Москва: 1-комнатная квартира: ~15,5 млн ₽ Аренда 1К: ~66 000 – 68 000 ₽/мес. Города-миллионники (регионы): 1-комнатная квартира: ~5,2 млн ₽ Аренда 1К: ~28 000 ₽/мес. Москва и Питер не интересны, лучше посчитать регионы, т.к порог входа ниже и деньги начинают быстрее работать. Бумажная окупаемость: Годовой доход: 28 000 × 12 = 336 000 ₽ Доходность: 6,46% годовых Срок окупаемости: 15,5 лет Неплохо, но это чисто расчет в вакууме. На практике мы ещё имеем расходы, учтём и их. Чистая окупаемость, посчитаем издержки при помощи ИИшки: Простой / Ротация: 1 месяц в году без жильцов (−28 000 ₽), вполне вероятная ситуация. Чтобы жильё не простаивало нужно ставить цену ниже, а это эквивалентно +- 1 месяцу простоя. Налог (НПД 4%): −12 300 ₽ Мелкий ремонт, коммуналка/ЖКХ (доля владельца), амортизация: −35 000 ₽ Чистый годовой доход: 260 700 ₽ (~21 700 ₽/мес.) Реальная чистая доходность: 5,01% годовых Реальный срок окупаемости: ~20 лет Подводные камни, которые убивают доходность на дистанции: Срок в 20 лет предполагает, что квартира сдаётся непрерывно, а техника и ремонт живут вечно. В реальной жизни за 15–20 лет владельца ждут дополнительные затраты: Косметика и замена техники: Раз в 7–10 лет квартира требует обновления (техника, сантехника, мебель, косметический ремонт). Это от 300 до 600 тыс. ₽, что сразу перекрывает 1,5–2 года чистой аренды. Ротация жильцов и клининг: Смена арендаторов раз в 1,5–2 года — это расходы на показы, рекламу, мелкие устранения поломок и неминуемый простой. Форс-мажоры: Заливы, ремонт бытовой техники, задержки платежей. 👉🏻 Мой вывод: Я не буду сравнивать недвижку с депозитом/облигациями, т.к помимо аренды, квартира ещё и растёт в цене. Разумно сравнивать с дивидендными акциями. У акций растёт тело бумаги, а у квартиры стоимость квадратного метра. Акция даёт дивиденды, а квартира арендный доход. А также не буду писать про 3-4 P/E рынка акций, т.к эта цифра к нам не относится, это окупаемость самой компании. Наш с вами доход - это дивиденды. Если Сбер заплатил 32,78 рубля, учитывая налоги, а купили мы его по 300 рублей за акцию, то наша доходность 10,92%. Про рост тела акции или квартиры в краткосрочной перспективе не вижу смысла писать. И эта доходность в 2 раза больше доходности однушки. Также, покупая акции Сбера, мы не тратили своё время на поиск жильцов, уборку, постоянные замеры счётчиков, капризы тех самых жильцов, мелкие ремонты и прочее... Мои родители сдают как раз однушку и отец мне порекомендовал не вкладываться в недвижимость, т.к это баловство для богатых и это того не стоит. С другой стороны, дивиденды в один год могут просто не заплатить, но здесь мы можем диверсифицировать риски и прикупить 10-20-30 бумаг в портфель и получить доходность не 10-11%, а 8-9%. Если 5 компаний из 20 отменят дивиденды, то другие игроки компенсируют потери, этим и хорош широкий рынок. Но, чем больше бумаг, тем больше шанс не уследить за черным лебедем в какой-то из компании. С другой стороны, покупая квартиру, вы все риски закладываете в 30-40 квадратных метрах, которые вполне могут также исчезнуть при определенных и маловероятных обстоятельствах. Сами знаете каких... На данный момент, очевидный разрыв в доходностях присутствует и я не вижу