Квартира за 200 млн ₽ приносит 1,8% годовых. Как из неё сделать 2 млн ₽ в месяц — 24 августа 2026 г. в 05:15:00.956
Квартира за 200 млн ₽ приносит 1,8% годовых. Как из неё сделать 2 млн ₽ в месяц Недавно на консультацию пришла инвестор. Есть квартира в собственности за 200 млн ₽, сдаётся за 300 000 ₽ в месяц. Спрашиваю про цель, отвечает: хочу получать 2 млн ₽ пассивного дохода в месяц. Считаем, что есть сейчас: 300 000 ₽ × 12 = 3,6 млн ₽ в год 3,6 млн от 200 млн = 1,8% годовых Теперь считаем цель. Чтобы получать 2 млн ₽ в месяц, нужно 24 млн ₽ в год, а с капитала 200 млн ₽ это 12% годовых. Разрыв между текущей доходностью и целью почти в 7 раз 🥶 И при этом ощущение богатства абсолютно оправданное, 200 млн ₽ это серьёзный капитал. Просто он лежит в активе, который отдаёт меньше двух процентов в год. Дорогая недвижимость почти всегда так и работает: чем дороже сегмент, тем ниже арендная доходность, потому что арендаторов на такие объекты мало, а цена объекта растёт быстрее ставки аренды. Как она сама хотела решить задачу Взять кредит в банке под залог этой квартиры и вложить полученные деньги, чтобы заработать на разнице 👀 Смотрите, почему это сомнительная идея. Кредит под залог сейчас стоит 17-18% годовых. Допустим, вы собрали портфель под 20%. Ваш заработок это 2-3% сверху, и ради этих двух-трёх процентов в залоге стоит квартира за 200 млн ₽. Плюс банк оценит её с дисконтом и даст сильно меньше, чем она стоит. А теперь представьте обычную ситуацию: по одному из инструментов в портфеле сдвинулись выплаты на два месяца. Такое бывает, инвестиции это не 100% гарантии. А вот платить по кредиту всё равно нужно каждый месяц, и деньги вы будете доставать откуда угодно, лишь бы не потерять объект. Кстати, по этой же логике работают залоговые займы, только с другой стороны стола. Инвестор выдаёт деньги напрямую заёмщику под залог недвижимости, которая минимум вдвое дороже суммы займа. Я и сам захожу в такие сделки. Зарабатывает здесь тот, кто выдаёт деньги, а не тот, кто их берёт. Что можно сделать на самом деле Вариант 1. Улучшить сам объект. Сделать ремонт, привести квартиру в состояние, за которое рынок готов платить больше, и пересдать. Условно вместо 300 000 ₽ выйти на 600 000 ₽ в месяц. Доходность вырастает вдвое, но это всё ещё 3,6% годовых от стоимости объекта. Но ремонт в таком сегменте стоит десятки миллионов, и эти деньги тоже нужно откуда-то взять. К цели в 2 млн ₽ в месяц такой путь не приводит. Вариант 2. Перераспределить капитал. Продать квартиру за 200 млн ₽, купить жильё за 100 млн ₽, а оставшиеся 100 млн ₽ разложить в диверсифицированный портфель под 24% годовых. Это ровно 24 млн ₽ в год или те самые 2 млн ₽ в месяц. Почему именно 100 млн ₽ на новый объект. По моей насмотренности личная собственность состоятельных людей обычно укладывается в 50 млн ₽: квартира, машина, парковочное место, дом, земля. Поэтому в расчётах я закладываю максимум 100 млн ₽ на новое жильё, и это уже с большим запасом. Всё, что сверху, это не про уровень жизни, а про капитал, который просто заморожен в бетоне. Второй вариант психологически тяжелее первого. Квартира понятная, её видно и можно потрогать, а портфель придётся собирать, проверять и разбираться, как всё это устроено. Плюс объект такого уровня продаётся месяцами и почти всегда с торгом. Но именно здесь спрятан весь разрыв между 1,8% и целью. Жилая недвижимость это хороший актив, просто в большинстве случаев она относится к личной собственности, а не к инвестиционному портфелю (разницу разбирал тут). У каждой квартиры есть своя доходность от аренды, и её нужно считать. Пока вы не разделили годовую аренду на стоимость объекта, вы не знаете, сколько реально приносит ваш капитал. Посчитайте свою квартиру прямо сейчас, займёт 30 секунд: годовая аренда делится на стоимость объекта. Кому нужна помощь с перераспределением капитала, приходите на бесплатную вводную консультацию, разберём вашу ситуацию и посчитаем, за какое время вы выходите на нужный пассивный доход 👉 записаться 🔥- если полезно Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией