Занижение стоимости квартиры: выгода на бумаге и реальные риски.
Занижение стоимости квартиры: выгода на бумаге и реальные риски. «Давайте пропишем в договоре 5 миллионов, а остальные 7 передадим отдельно. Так продавец заплатит меньше налогов». Такая схема по-прежнему встречается на рынке недвижимости. На первый взгляд кажется, что всё просто: продавец экономит на налогах, а покупатель получает квартиру по договорённой цене. Но если разобраться, риски здесь возникают у обеих сторон. Покупатель в первую очередь рискует собственными деньгами. Если квартира фактически стоит 12 млн рублей, а в договоре указано 5 млн, оставшуюся сумму обычно оформляют отдельной распиской. И вот здесь может возникнуть проблема. Если сделку признают недействительной, стороны должны вернуть всё полученное по статье 167 ГК РФ. Но отдельная расписка не всегда гарантирует возврат всей суммы — особенно если в ней указано другое назначение платежа. В итоге покупателю может потребоваться доказывать, сколько именно он передал продавцу и за что. А если продавец окажется банкротом, ситуацию осложнит ещё и возможное оспаривание сделки. Возврат денег тогда будет зависеть от обстоятельств дела и от того, какое имущество вообще останется у должника. При этом занижение стоимости не всегда действительно необходимо продавцу. Сейчас я очень часто сталкиваюсь с ситуацией, когда продавцы просят занизить стоимость квартиры в договоре, потому что не хотят платить налог. Но желание сэкономить на НДФЛ не делает такую схему безопасной для покупателя и не отменяет налоговые обязанности продавца. Перед сделкой стоит спокойно проверить срок владения квартирой, возможность освобождения от НДФЛ, подтверждённые расходы на приобретение и право на имущественный вычет. Налог в некоторых случаях может рассчитываться не только от цены в договоре, но и от кадастровой стоимости с учётом установленного коэффициента. Причём в предусмотренных законом случаях регион вправе повысить его с 0,7 до 1. Получается, меньшая сумма в договоре не всегда означает, что налог будут считать только с неё. Законные способы снизить налоговую нагрузку есть, но выбирать их нужно с учётом конкретной ситуации, а не по принципу «так делают все». Есть и ещё один момент, о котором покупатели часто вспоминают уже после сделки. Допустим, квартира фактически обошлась в 12 млн рублей, но документально подтверждены расходы только на 5 млн. Если затем покупатель решит продать её за 12 млн и у него не будет освобождения от налога, доказать реальные расходы может оказаться сложно. В результате налогооблагаемый доход будет выше, чем ожидалось. Для продавца последствия тоже могут проявиться не сразу. При выявлении неуплаты налога возможны доначисления, пени и штрафы, а при наличии предусмотренных законом оснований — и уголовная ответственность. Поэтому до подписания договора я бы рекомендовала проверить несколько вещей: - возникает ли у продавца обязанность платить НДФЛ и можно ли законно уменьшить налог; - соответствует ли цена в договоре реальным договорённостям; - подтверждается ли вся сумма оплаты документами; -есть ли у продавца долги, судебные споры и признаки возможного банкротства; - как занижение повлияет на будущую продажу квартиры покупателем. Главное правило здесь простое: не стоит решать чужие налоговые вопросы за счёт собственной юридической безопасности. Если квартира продаётся за 12 млн рублей, безопаснее указать полную стоимость в договоре и документально подтвердить расчёты. Да, иногда это означает большую налоговую нагрузку для продавца. Но зато обе стороны понимают, какие условия они согласовали и какие суммы действительно передали. Экономия должна быть законной, а сделка — прозрачной. Иначе она может обойтись значительно дороже предполагаемой выгоды. А если всё-таки вы решите купить такую квартиру , теперь подумайте если вдруг вы заходите её продать в течение 5 лет. Как вы будете продавать её?