ММ

Мария Мамонтова / Семейные финансы и инвестиции

Финансы и инвестиции · 6 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Продолжаем вчерашний разговор. Пришел запрос.

Продолжаем вчерашний разговор. Пришел запрос. 🏡💰Квартира за 7,1 млн приносит 25 тысяч в месяц. А могла бы приносить почти миллион в год. Итак, имеем: вложено в квартиру 7,1 млн рублей, сдается за 25 000 рублей чистыми. Доходность — 4,2% годовых. Давайте сравним — если вложить те же деньги в ОФЗ, например, ОФЗ 26238 (займ государству на 15 лет) 📈При цене облигации 517 рублей и купоне 70 рублей в год доходность составляет около 13,5% годовых. Т.е. 7,1 млн принесут около 961 тысячи рублей в год, или почти 14,9 млн за 15 лет. При погашении за каждую облигацию вернут 1000 рублей вместо уплаченных 517. Разница в стоимости даст ещё около 6,6 млн рублей. Итого за 15 лет — около 21,5 млн рублей дохода с учётом купонов и прироста капитала. 🏠А что по квартире? При доходности хотя бы 5% за 15 лет аренда принесёт 5,3 млн рублей. Чтобы получить сопоставимый результат, квартира должна подорожать на 16,2 млн, до 23,3 млн рублей. То есть более чем втрое. Реально ли это? Зависит от города и расположения. Но дело не только в цифрах. Покупая недвижимость, люди получают материальный актив, который можно «потрогать». Она может дорожать, а аренда — расти. Риск утраты актива (пожар и т.п.) можно застраховать. Но есть простои, смена арендаторов, ремонты и сложности с продажей. ОФЗ не потрогаешь, это по сути «виртуальный актив», и многих это пугает. Но ОФЗ не требуют управления, дают регулярный гарантированный купонный доход, продать можно за секунды. ⚡️Главный риск ОФЗ — государственный дефолт. Но, поверьте, если произойдёт государственный дефолт, проблемы возникнут не только у владельцев ОФЗ. В такой ситуации серьёзно пострадает вся экономика, в том числе рынок недвижимости. Квартира останется у вас, но кто будет её арендовать и насколько легко её можно будет продать — большой вопрос Лично мне интереснее получать более высокий денежный поток от капитала здесь и сейчас, не занимаясь управлением квартирой. Но это мой выбор. Универсального ответа нет. А во что вложились бы вы, если нужен пассивный доход? 1️⃣ В квартиру с доходностью 4,2% и теоретической возможностью существенно вырасти в цене 2️⃣ В облигации с доходностью 13,5% и гарантированным ростом капитала в 2 раза за 15 лет?