Еще немного поговорим о Москве и ценообразовании недвижимости, в том числе в перспективе. — 17 июля 2026 г. в 07:30:45.570
Еще немного поговорим о Москве и ценообразовании недвижимости, в том числе в перспективе. Одно машино-место на квартиру: что это изменит для рынка новостроек? Многие об этом мечтали. И вот в Москве уже всерьёз обсуждают введение норматива "одно машино-место на одну квартиру". Настолько серьёзно, что уже на следующей неделе могут принять поправки в ПП-945, которое регулирует этот параметр. Требование, вероятно, будет распространяться на все проекты, по которым ещё не пройдена экспертиза. Давайте немного посчитаем. Где мы сейчас ▪️ 0,45–0,57 м/м - обеспеченность комфорт-класса. ▪️ 0,74–1,65 м/м - бизнес и премиум. ▪️ До 1 293 мест - дефицит в отдельных ЖК. ▪️ 0,69–0,77 авто на квартиру - текущая автомобилизация Москвы 👉Норматив 1:1 означает, что комфорт-классу придется почти удвоить обеспеченность паркингом. Почему это дорого? Дополнительные машино-места - это либо новые уровни подземного паркинга, либо сокращение числа корпусов и квартир в проекте в пользу наземных паркингов. Для многих площадок второй вариант окажется единственным экономически возможным: копать глубже просто может быть нельзя или нецелесообразно (привет, небоскрёбам). В результате девелоперы будут жестче отбирать площадки, отбраковывая те, где паркинг съедает всю маржу. Очевидно, что новых проектов станет еще меньше - а значит, предложение на рынке сократится и цена метра вырастет. Кто не переживет новых правил? Норматив повышает минимальный порог входа на рынок. Крупные федеральные игроки, возможно, смогут переварить новые изменения, хотя и не везде. А вот для средних застройщиков дополнительный рост себестоимости может стать критическим. 👉Фактически норматив ускорит консолидацию рынка, которая и без того идет последние несколько лет. Что получит покупатель? Машино-мест в каждом новом доме станет больше, но это не сделает их ценным активом - скорее наоборот. Высокий спрос на машино-места (и заоблачные цены) традиционно возникает там, где обеспеченность ниже 30-40%. А при норме 1:1, как показывает практика, ажиотажа нет. 👉По сути, застройщикам придется возводить избыточные объемы парковок, которые будут годами оставаться нераспроданными. Соответственно ликвидность машино-мест упадет, цены на них - тоже. Зато затраты на строительство паркинга лягут в стоимость квадратного метра. Покупатель фактически заплатит за место дважды: в цене квартиры и отдельно - если захочет его купить. Вторичный рынок в этой логике выигрывает. Дома последних 10–15 лет с готовой инфраструктурой и подземными паркингами становятся более привлекательными на фоне дорожающих и редеющих новостроек. А теперь неудобный вопрос! Норматив не распространяется на реновацию. Вот такая регуляторная асимметрия. А чем выше требования к коммерческому строительству, тем сильнее консолидируется рынок вокруг игроков с госучастием или господдержкой. ‼️Главным последствием норматива станет не решение проблемы парковок, а сокращение числа новых проектов и рост цен. Именно это рынок почувствует быстрее всего.