Н

НАЗАРОВ 🔴 LIFE | Недвижимость и инвестиции

Бизнес · 25 июня 2026 г.

Открыть канал в MAX

📌 Как девелоперу проектировать коммерческие помещения, чтобы их потом не приходилось г...

📌 Как девелоперу проектировать коммерческие помещения, чтобы их потом не приходилось героически продавать Практическая колонка о том, как проектные решения влияют на ликвидность коммерческих помещений. Каждый день мы смотрим коммерческие помещения. Старые, новые, построенные десять лет назад, пять лет назад, два года назад. Смотрим объекты, которые уже давно живут на рынке, и объекты, которые только готовятся к вводу в эксплуатацию. К старым зданиям часто можно относиться с пониманием. Другое время, другая экономика, другой рынок, другой уровень требований. Когда-то был дефицит всего: площадей, хороших локаций, качественных помещений, инженерии, опыта. Что-то проектировали как могли, что-то достраивали на ходу, что-то вообще никто тогда не считал проблемой. Но особенно обидно, когда смотришь свежий проект. Здание построено год назад, два года назад, пять лет назад. Или еще строится. И видишь ошибки, которые лежат буквально на поверхности. · Нет нормальной вентиляции. · Входная группа на высоких ступеньках. · Нет второго выхода. · Не хватает электрической мощности. · Непонятно, куда ставить кондиционеры. · Под медицинский формат помещение вроде подходит по площади, но не подходит по инженерии. · Витражи маленькие. · Колонны стоят так, что нормальную планировку сделать сложно. · Помещение вроде коммерческое, но пользоваться им бизнесу неудобно. И возникает простой вопрос: как так получилось? Проектировали же не вчерашние студенты. Девелопер не первый день на рынке. Архитекторы, проектировщики, консультанты, маркетологи, отделы продаж - все вроде бы есть. Информации в открытом доступе много. На конференциях про это говорят годами. Брокеры по коммерческой недвижимости постоянно рассказывают одни и те же вещи. Но на рынок все равно выходит продукт, который выглядит как полуфабрикат. Почему так происходит Одна из причин, возможно, в том, что коммерческая недвижимость в жилых проектах часто занимает небольшую долю от общего объема. Иногда это одна десятая, одна двадцатая или даже одна тридцатая от всей площади проекта. Основные деньги девелопер зарабатывает на жилье. Коммерция на первых этажах воспринимается как сопутствующий продукт: есть первые этажи, значит, нужно их как-то нарезать и продать. Пока на рынке сохраняется дефицит качественной коммерческой недвижимости, такие помещения часто действительно покупают. Особенно если локация нормальная, район развивается, дом новый, поток людей обещает быть. Инвестор покупает помещение у застройщика по высокой цене, рисует себе в голове красивую модель: сдам дорого, получу окупаемость за 8-10 лет, буду спокойно получать доход. А потом начинается реальный арендный рынок. И рынок говорит совсем другое. Арендатору не важно, за сколько инвестор купил помещение. Арендатор смотрит на свою экономику: сколько он может платить, какой у него поток, какая маржинальность, сколько стоит ремонт, как быстро он выйдет на операционную прибыль, какие у помещения ограничения. Инвестор хочет одну ставку. Арендатор может платить другую. И часто эти две логики вообще не пересекаются. В итоге помещение стоит пустым. Инвестор нервничает. Брокер пытается объяснить рынку преимущества объекта. Собственник начинает думать, почему помещение не сдается, если район хороший и дом новый. А ответ часто очень простой: объект изначально спроектирован так, что бизнесу в нем неудобно. Читать полный текст