Есть у меня сейчас одна интересная задача — и я смотрю на неё сразу с трёх сторон: как ... — 21 августа 2026 г. в 04:12:52.989
Есть у меня сейчас одна интересная задача — и я смотрю на неё сразу с трёх сторон: как риэлтор, юрист и человек, который считает деньги. Однокомнатная квартира улучшенной планировки. Хорошая локация — 5 минут пешком до метро. 7 этаж из 9. Есть лоджия. Но дому около 40 лет, а состояние квартиры — твёрдая «троечка». Не убитая. Но и не та квартира, за которую арендаторы готовы платить хорошие деньги. Квартиру долго сдавали недорого. Сейчас наниматель съезжает. И собственник оказался перед вполне логичной дилеммой: Что делать с этой квартирой дальше? 🔹 Оставить всё как есть и снова сдавать? Доходность чистыми получается около 6% годовых. 🔹 Сделать ремонт и поднять арендную ставку? Тогда нужно считать не только будущую аренду, но и стоимость ремонта, простой квартиры на время работ, налоги, коммунальные расходы, амортизацию и риски нового нанимателя. 🔹 Продать квартиру? После продажи ориентировочно останется около 5 млн рублей. И тогда возникает уже другой вопрос: а как эти 5 миллионов будут работать эффективнее? Например, просто для сравнения возьмём условную доходность 12% годовых: 5 000 000 × 6% = 300 000 ₽ в год 5 000 000 × 12% = 600 000 ₽ в год Разница — 300 000 ₽ в год. И вот здесь я бы точно не принимала решение по принципу: «Квартира — это недвижимость, значит, её обязательно надо держать». Нет. Недвижимость — это не самоцель. Это актив. А актив должен решать вашу финансовую задачу. Поэтому я бы посчитала минимум четыре сценария: 1️⃣ Оставить квартиру как есть и сдавать. 2️⃣ Сделать ремонт и посчитать реальную доходность после всех вложений. 3️⃣ Продать квартиру и разместить деньги в другом инвестиционном инструменте. 4️⃣ Продать и реинвестировать деньги в другую недвижимость — например, новостройку, где потенциальный рост стоимости объекта может быть интереснее текущей доходности от аренды. И вот четвёртый вариант мне особенно интересен. Потому что квартира в 40-летнем доме может быть прекрасным инструментом для сохранения капитала и получения арендного дохода. Но это совершенно не означает, что именно она — лучший инструмент для роста капитала. А вот здесь и начинается настоящая работа риэлтора. Не просто ответить: «За сколько мы продадим эту квартиру?» А задать гораздо более важный вопрос: «Что будет выгоднее сделать с полученными 5 миллионами?» И посчитать нужно всё: — цену продажи; — стоимость ремонта; — потенциальную арендную ставку; — все расходы; — налогообложение; — ликвидность; — срок инвестирования; — риски; — потенциальный рост стоимости нового объекта. Потому что иногда самая выгодная квартира — та, которую вы вовремя продали. А иногда — та, которую оставили. И понять разницу можно только после расчёта, а не по ощущениям. Если у вас тоже есть квартира, которая «вроде приносит доход, но что-то здесь не сходится» — приходите. Я могу разобрать её именно как актив: оставлять, ремонтировать, продавать или реинвестировать. Потому что моя задача — не просто продать вам недвижимость. Моя задача — помочь принять решение, при котором ваши деньги работают максимально эффективно. И да, квартира сама себя не купит ☀️