Юрпрактика: Что должен знать каждый, кто покупает квартиру, где есть доли детей
Юрпрактика: Что должен знать каждый, кто покупает квартиру, где есть доли детей В Челябинской области женщина продавала квартиру, в которой ей и двум её несовершеннолетним детям принадлежало по одной трети доли каждому. Орган опеки и попечительства дал разрешение на продажу, но с чётким условием: одновременно с продажей старого жилья должно быть куплено новое, и в нём детям также должны быть оформлены доли. Требование, призванное защитить имущественные права детей не были исполнены. Квартиру продали, деньги покупательница заплатила, право собственности зарегистрировали, а новое жильё для детей так и не было приобретено. Также выяснилось, что никакого другого недвижимого имущества у несовершеннолетних нет, то есть дети лишились единственного жилья. В дело вмешался отдел опеки, который обратился в суд в интересах детей с требованием признать сделку недействительной и вернуть всё в исходное положение. Первая инстанция встала на сторону детей: договор купли-продажи был признан недействительным, запись о праве собственности покупательницы погашена, квартира возвращена прежним владельцам — матери и двум детям, а покупательнице решено было вернуть уплаченные ею деньги. Но апелляционный суд посмотрел на ситуацию иначе. По его мнению, сделка была совершена в надлежащей форме, согласие органа опеки имелось, а неисполнение матерью обещания купить другое жильё в её личной ответственности и не влияет на законность самой продажи. Апелляция отменила решение первой инстанции и отказала в иске. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрел кассационную жалобу представителя отдела опеки и признала, что апелляция допустила ошибку в применении норм материального права, которая повлияла на исход дела. Верховный Суд напомнил, что согласие органа опеки — это не просто бюрократическая печать. Если в разрешении прямо указано условие об одновременной покупке другого жилья для детей, это условие является обязательным, а нарушение означает, что согласие фактически не было получено, как требует закон и сделка может быть признана недействительной. Кроме того, Верховный Суд обратил внимание на то, что суды нижестоящих инстанций не разобрались, по какому именно основанию истец оспаривает сделку, ведь если сделка нарушает права третьих лиц — в данном случае несовершеннолетних детей — она может быть признана ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ. ВС РФ также подчеркнул, что апелляция сослалась на устаревшую редакцию статьи 168 ГК РФ, которая на момент возникновения правоотношений уже не действовала, что является прямым нарушением норм материального права. Суды не проверили, были ли хоть как-то соблюдены интересы детей после продажи. Никто не выяснил, депонированы ли деньги на счета несовершеннолетних, израсходованы ли они в их интересах, куплено ли для них хоть какое-то жильё. А ведь именно это — ключевой вопрос, когда речь идёт о сделках с имуществом детей. В итоге Верховный Суд отменил и основное, и дополнительные апелляционные определения, направив дело на новое рассмотрение в Челябинский областной суд и нижестоящим судам пришлось изменить решения с учетом замечаний Верховного суда. Главное о сделках с детскими долями: Продавцам стоит помнить, что за нарушение условий опеки придется ответить. Покупателям нужно проверять обязательства продавца, иначе сделку отменят, а деньги придется возвращать через суд. Требования органов опеки — это защита интересов детей, а всем нам это напоминание, что закон охраняет право ребенка на жилье, и никакие сделки не должны оставлять их без крыши над головой.