Когда в недвижимости говорят: «Да мы уже сами пробовали продать», — я всегда понимаю: и... — 20 мая 2026 г. в 09:10:14.843
Когда в недвижимости говорят: «Да мы уже сами пробовали продать», — я всегда понимаю: история будет интересной. И, как показывает практика, за фразой «не получается» почти всегда стоит не рынок, не цена и даже не покупатели. А документы. Недавно ко мне обратились клиенты по рекомендации. Хорошая семья, добротный дом, земля — всё выглядело вполне ликвидно. Казалось бы, объект должен был уйти быстро. Но была одна проблема: покупатели приходили, смотрели дом, доходили до проверки документов… и исчезали. Причина — юридический порок объекта. Начали разбираться глубже. Выяснилось, что много лет назад семья покупала старый дом с использованием материнского капитала. А это значит, что по закону после использования средств маткапитала родители обязаны выделить детям доли. Но дальше ситуация развивалась так, как часто бывает в жизни, а не в методичках: старый дом снесли, на его месте построили новый, новый дом зарегистрировали. И тут начался юридический тупик. Выделить доли детям в старом объекте невозможно — его больше не существует. Выделить автоматически в новом — бюрократические шаблоны системы этого не позволяют. Продать объект без выполнения обязательств перед детьми — тоже нельзя. Вот именно такие ситуации и создают те самые «подводные камни», о которых собственники даже не подозревают, пока не выходят на сделку. Мы приняли решение идти через суд. Сейчас задача — признать право на выделение долей детям уже в новом доме во исполнение обязательств по материнскому капиталу в соответствии с федеральным законодательством. И только после этого объект можно будет спокойно и безопасно продавать. Почему рассказываю эту историю? Потому что многие семьи до сих пор думают: «Вот выплатим ипотеку — тогда и выделим доли». «Потом оформим». «Нам в банке сказали, что пока можно не торопиться». А потом наступает момент продажи — и начинается настоящий квест. Мой профессиональный совет всем, кто использует материнский капитал при покупке недвижимости: — выделяйте доли детям как можно раньше; — даже если объект находится в ипотеке — это возможно; — сделки с детскими долями проводятся через органы опеки и попечительства, и это нормальная рабочая практика. Более того, в сложных жизненных ситуациях наличие выделенных детских долей часто становится дополнительной защитой семьи. Такой объект не так просто забрать в рамках взысканий банкам или приставам. Недвижимость — это не только квадратные метры. Иногда одна вовремя оформленная бумага может сохранить семье месяцы нервов, сорванные сделки и большие деньги. Именно поэтому хороший риелтор сегодня — это уже давно не «человек, который показывает квартиры». Это человек, который умеет видеть риски еще до того, как они становятся проблемой.