💼🏠💵Кейc: «Продали землю “ не за ту сумму” — и налог посчитали от кадастра. Что делат...
💼🏠💵Кейc: «Продали землю “ не за ту сумму” — и налог посчитали от кадастра. Что делать и как не переплатить?» Один знакомый, назовем его Коля, был у меня недавно на консультации с вопросом: "я продал землю в СНТ. В договоре сумма нормальная, но налоговая считает доход как будто выше. Говорят про кадастровую стоимость. Не пойму почему и причем тут КС? И ещё: я продал свою долю, думал, что раз продал за 1 млн — налога не будет, а мне выставляют… Что вообще происходит?» ❓ После серии уточняющих вопросов, собираю картину: Коля и друг купили ЗУ. ЗУ оформили в собственность долями по 1/2 каждому. Продали по стоимости 1 млн каждому (т.е. 2 млн общая сумма). Узнала КС ЗУ= 2,5 млн. Покупали они в общей сумме 1 млн (по 500 тр с каждого). Покупка была в 2021 году, продали в 2025г. Отдельными ДКП. Сделка в Краснодарском крае. Разбираем. По НК РФ доход от продажи недвижимости для НДФЛ берётся как большее из двух значений: цена по договору, или кадастровая стоимость × коэффициент (обычно 0,7, в некоторых регионах уже 1). ЗУ в долях: 1/2 + 1/2. Кадастровая стоимость всего участка: 2 500 000 Продали: по 1 000 000 каждому (в сумме 2 000 000) Покупали: по 500 000 каждому (расходы подтверждены) Кадастр доли каждого: 2 500 000 × 1/2 = 1 250 000 (коэффициент в Краснод.крае =1) Цена продажи доли: 1 000 000 Сравним: цена по КС= 1 250 000 больше, чем по ДКП =1 000 000. Значит от нее и будет идти расчет налога. Это первый ответ на вопрос - А почему налоговая считает налог больше, чем мы рассчитывали. Смотрим дальше. Хорошо, что оформление было двумя отдельными сделками (каждый продаёт свою 1/2 отдельным договором). И вот почему. Что выгоднее: вычет 1 млн или расходы 500 тыс? Фиксированный вычет по земле: до 1 000 000. Расходы: 500 000. Здесь вычет 1 000 000 выгоднее, потому что уменьшает базу сильнее. База каждого: 1 250 000 − 1 000 000 = 250 000 НДФЛ каждого: 250 000 × 13% = 32 500 ₽ (*по этой сумме точно в 13%, т.к. база не превышает порогов прогрессии). ✅ Итог при 2 отдельных договорах: 32 500 ₽ у Коли и 32 500 ₽ у друга. А мог бы быть другой сценарий. Рассмотрим его для наглядности. Оформляют одной сделкой (один договор на продажу всего участка, два продавца). Доход каждого всё равно считается по доле — но фиксированный вычет 1 000 000 делится между совладельцами пропорционально долям (при продаже одним договором). Это стандартная логика применения вычета по ст. 220 НК РФ при общей долевой собственности. Доход каждого для НДФЛ: 1 250 000 Вариант А: фиксированный вычет делится пополам: Вычет общий 1 000 000 → каждому по 1/2 = 500 000 База каждого: 1 250 000 − 500 000 = 750 000 НДФЛ каждого: 750 000 × 13% = 97 500 ₽ Вариант Б: вместо вычета — расходы 500 000 База каждого:1 250 000 − 500 000 = 750 000 → налог 97 500 ₽ (то есть в этом сценарии при одной сделке расходы = результат как при “половине вычета”) ✅ Итог при 1 договоре: 97 500 ₽ у Коли и 97 500 ₽ у друга. И конечно же, минимальный срок владения не был выдержан. Прошло только 4 года. Данная ситуация под льготные не попадает, и, чтобы не было налога, нужно было подождать еще 1 год. Вот вам наглядная разница в налогах. Или 97 500 или 32 500, или мог бы быть вообще 0. Вывод 1: указать в договоре цену ниже, уже давно не решение: как раз для этого и существует правило 70% (или 100%) от кадастра. В итоге можно получить налог как будто продали дороже, плюс вопросы по сделке, штрафы, пени... Вывод 2: сделку нужно планировать с налоговым консультантом. Он подскажет вам, как уменьшить или обнулить налог. Вот сколько нюансов у одной ситуации. 😉 Всем хорошего настроения)! 📲📱Канал в TG Обращаться за консультацией: +79282718535