Невидимая рука застройщика
Невидимая рука застройщика Часть 1 На российском рынке жилья происходит довольно интересная вещь. Во II квартале 2026 года запуск новых проектов многоквартирного жилья в России сократился примерно на 5% год к году. Но у десяти крупнейших застройщиков падение составило сразу 50%. Разница впечатляющая. Например, «Самолет» сократил запуски на 74%, ПИК — на 71%. Семь компаний из первой десятки уменьшили объем новых проектов как минимум вдвое. На первый взгляд всё логично: высокая ставка, дорогая ипотека, снижение доступности жилья ведут к снижению спроса. Но обычно рыночная экономика работает немного иначе. Когда спрос на товар сокращается, производители начинают конкурировать за покупателя. Избыток предложения давит на цены, цены снижаются, товар становится доступнее и постепенно рынок находит новое равновесие. С жильём, похоже, происходит не совсем так. Крупнейшие застройщики отвечают на снижение спроса не столько снижением цены, сколько снижением предложения. И это принципиальная разница. Если сегодня не начинать новые проекты, через некоторое время на рынке станет меньше нового жилья. Избыточное предложение исчезнет, а вместе с ним уменьшится и давление на цены. Получается своеобразная «невидимая рука застройщика». Каждый крупный девелопер действует вполне рационально: зачем запускать новый проект в плохой рыночной конъюнктуре и потом продавать квартиры со скидками, если можно придержать земельный банк и дождаться лучших времён? Для отдельно взятой компании логика безупречна. Но если крупнейшие компании начинают действовать одинаково, возникает уже совсем другой эффект. Падает спрос, но вместо существенного снижения цены сокращаются новые проекты что уменьшает будущее предложение, и, следовательно, цены получают дополнительную поддержку. Это ещё не означает никакого сговора или манипулирования рынком. Одинаковая экономическая ситуация вполне способна заставить независимые компании принимать одинаковые решения. Но результат от этого практически не меняется. И возникает гораздо более интересный вопрос: кто в конечном итоге оплачивает такую адаптацию рынка? Об этом — во второй части.