В «Метриум» посмотрели, как изменились цены на квартиры в новостройках комфорт-класса в...
В «Метриум» посмотрели, как изменились цены на квартиры в новостройках комфорт-класса в старых границах Москвы за 2021-26 годы. Например, средняя цена лота в сегменте 1-комнатных квартир (самый популярный, массовый вариант в новостройках) за это время выросла с 10,8 млн до 18,2 млн руб. Или +68%. Средняя площадь лота при этом осталась той же: в 2021-м средняя площадь однушки была 38 кв.м, в 2026 году – 37,8 кв.м. Правда, сейчас сильно уменьшилась доля новостроек, сдаваемых с чистовой отделкой. В 2021 году доля лотов с чистовой отделкой в экспозиции комфорт-класса достигала исторического максимума в 72% (вместе с предчистовой white box - 82%). К середине 2026 года общая доля вариантов с ремонтом в комфорт-классе рухнула до 49%. Т.е. в реальности удорожание составило бОльшую величину, так как сейчас большинству покупателей приходится тратиться на ремонт (минимум 2 млн руб.) Выгодно ли было инвесторам входить в такие проекты? Что мы видим спустя пять лет? За пятилетний период с августа 2021 года по август 2026 года общая накопленная (кумулятивная) инфляция в России составила 51%. При росте цен на новостройки в сегменте однушек в 68% и инфляции в 51% инвестор уже обогнал инфляцию. Если бы вы положили 10,8 млн рублей в банк в августе 2021 года, то к августу 2026 года сумма на вашем счете составила бы от 14,8 млн до 20,3 млн рублей в зависимости от выбранной стратегии управления вкладом. В усреднённом варианте вклада в банке из Топ-10 эти 10,8 млн превратились бы в 18 млн руб. Т.е. вложения одной и той же суммы в однушку в новостройке и на депозит в банке принесли бы в итоге через пять лет одну и ту же сумму. Но – часть времени владения квартирой её можно было бы ещё сдавать и получить дополнительный доход. Допустим, что при покупке квартиры в августе 2021 года её сдали бы только в январе 2023 года. Пара месяцев ушли на обустройство и поиск первого арендатора, и следующие 3,5 года она сдаётся в аренду. За аренду такой однушки (это что-то близкая к окраине локация, вроде метро «Ховрино» или «Чертаново») в среднем за 3,5 года можно получить усреднённо (цены в 2023-м и 2026-м всё же отличались) 50 тыс. руб. в месяц. За вычетом налога 4% и 6% на амортизацию (будущий косметический ремонт после арендаторов) это будет 45 тыс. в месяц. За 42 месяца аренды – 1,9 млн руб. Сделаем ещё одно допущение: за эти 3,5 года арендаторы менялись, квартира простояла пустой 2 месяца – и тогда чистая прибыль от аренды за этот срок составит 1,8 млн руб. Эти 1,8 млн руб. за аренду квартиры делают вложения в новостройку за период 2021-26 точно более выгодными, чем это был бы вклад на депозите. Вообще же, когда публицисты от рынка недвижимости считают доходность от инвестиций в квартиру, они почему-то очень часто забывают посчитать дополнительный прирост доходности от аренды. Я совсем не знаю инвесторов, кто купил бы квартиру на будущий рост её цены на срок ожидания от 2-3 лет и больше, и всё время до перепродажи оставлял бы её пустой.