Уступкой прав требования по ДДУ называется передача прав первоначального дольщика (цеде... — 27 августа 2026 г. в 06:15:01.099
Уступкой прав требования по ДДУ называется передача прав первоначального дольщика (цедента) другому лицу (цессионарию). По сути, это не покупка готового объекта, а приобретение права дольщика требовать передачи такого объекта от застройщика после завершения строительства. Уступка прав требования согласно статье 11 Федерального закона №214-ФЗ допускается в двух случаях: 1. После полной оплаты цены договора. В этом случае согласие застройщика не требуется. 2. Одновременно с переводом долга на нового участника. Если дольщик оплатил квартиру не полностью, уступка возможна только при условии, что цессионарий берёт на себя остаток долга. Здесь уже обязательно письменное согласие застройщика. Уступка возможна с момента государственной регистрации Договора долевого участия до подписания сторонами передаточного акта (или иного документа о передаче объекта). После подписания акта переуступка уже невозможна — в этом случае заключается обычный договор купли-продажи. Уступка прав часто оформляется с согласия застройщика. Следует убедиться, что в договоре нет запрета на уступку без его согласия. Если такой запрет есть, нужно получить письменное согласие. Стоит отметить, что к уступке прав по ДДУ следует относиться с таким же вниманием, как и к обычной купли-продаже объекта. Такая сделка также сопряжена с рисками, к которым относятся: ▪️ Скрытые долги продавца перед застройщиком. Если цедент оплатил ДДУ не полностью или имеет штрафы и неустойки, все эти обязательства переходят к новому дольщику (ст. 384 ГК РФ). Застройщик вправе потребовать погашения задолженности, а при отказе расторгнуть ДДУ. Чтобы такого не произошло, следует запросить свежий акт сверки расчётов и справку об отсутствии долга. ▪️ Банкротство продавца. Если цедент близок к банкротству или уже участвует в процедуре, уступку могут оспорить как подозрительную сделку. Договор могут признать недействительным, и право требования вернётся к банкроту, а деньги — в конкурсную массу. Перед сделкой обязательно необходимо проверить картотеку арбитражных дел, банк данных ФССП, ЕФРСБ на предмет исполнительных производств и исков. Также следует обратить внимание на благонадёжность застройщика (отзывы, реестр проблемных объектов). Если застройщик обанкротится, строительство могут заморозить на неопределённый срок, а цессионарий получит право на возврат только той суммы, которая указана в ДДУ, а не той, что он заплатил цеденту. Разницу (доход продавца) вернуть практически невозможно. Конечно, в условиях рынка недвижимости механизм уступки прав по ДДУ востребован: дольщики продают права из-за смены планов как правило по цене ниже цены застройщика, инвесторы — чтобы зафиксировать прибыль, а иногда это единственный способ выйти из сделки при проблемах у дольщика. Рекомендуем подходить к покупке уступки обстоятельно и использовать для безопасности расчётов банковские инструменты оплаты. Материал подготовлен Екатериной Горновой, экспертом РГР по правовым вопросам #ДДУ #юридическаярубрика