Перейдем к этапу проверки документов. — 6 июля 2026 г. в 12:46:30.485
Перейдем к этапу проверки документов. Основной подход к этой проверке - ваши риски потери денег и квартиры. Исходим из принципа - лучше рыть активнее и глубже, чем рисковать. На эту тему существует очень большое количество статей в интернете с упором на разные аспекты. Здесь не существует никакого общего гайда, но попробуем разобрать максимальное количество рисков. 1) Продажа не уполномоченым лицом (поддельные документы, не действительные доверенности и проч). Хороший вариант переложить эту ответственность на нотариуса. При затратах на квартиру в 30 млн, нотариус обойдется около 50 тыс. Не такая большая цена за страховку от этих рисков. Так же нотариальная сделка ускорит регистрацию и упростит расчеты (депозит у нотариуса). 2) История переходов. Запрашиваем у продавца выписку с переходами права собственности и внимательно их узучаем и анализируем, не стенясь задавать вопросы. Все переходы должны иметь не только логичное, но и финансовое обоснование. Если хоть одна сделка вызывает у вас сомнения в ее смысле - копать надо глубже. Красные флаги (зоны риски) истории переходов - несколько продаж подряд, быстрая продажа наследником, если он не наследник первой или второй очереди, дарственная от пожилого не близкому родственнику и не проживающему с ним и др. 3) Финансовое положение продавца. Сайт службы приставов и справка из Бюро Кредитных Историй. Здесь же учитываем историю переходов, любая сделка внутри семьи должна иметь смысл, а не попытку вывести актив на другое подконтрольное лицо. Судебные дела, большие долги - отказ СРАЗУ. Особняком - ипотека на покупаемую квартиру, в этом случае решает банк (залогодержатель). По продавцу на сайте ФНС или другим проверяем владение или руководство бизнесом, при наличии - смотрим финансовое состояние компаний. Очень часто учредители или руководители дают личные поручительства за компанию. 4) Лица имеющие особые права. Рассматриваем Архивную выписку о прописанных лицах. Наличие любых лиц находящихся в заключении или в армии - уходи СРАЗУ. Наличие выписанных детей - требуем все документы - кто, куда и согласие органов опеки если прописка не вместе с родителями. При приватизации - сверяем лиц, прописанных на момент приватизации, но не участвовавших в ней, кто они и где они сейчас. Отказавшиеся от приватизации имеют право пожизненого проживания и их нельзя выписать даже через суд. Несовершеннолетние не участвовавшие в приватизации - красный флаг. 5) Продавец. Возраст и дееспособность. Риск подачи в суд, о том что Продавец был под влиянием мошенников, исключить полностью нельзя. Сильно снижает эти риски - наличие нескольких собственников, особенно не связанных родством между собой (коммуналка). Так же снизить эти риски или существенно укрепить свою позицию при подаче иска против вас смогут наличие следующих документов * предварительный договор купли продажи, в котором обязательно оговорить выписку всех прописанных лиц (желательно ДО заключения договора), место будущего проживания продавца и остальных лиц, полную сумму договора и форму рассчетов. Вносим в договор заявление продавца о первоочередном погашении финансовых обязательств с полученных средств. Пункт никого и ни к чему не обязывающий, но в случае подачи продавцом на банкротство в течение 3 лет сможет помочь вам с суде. * Сбор максимального количества справок через МФЦ самим продавцом или нотариальная доверенность на сбор справок. В суде это докажет, что продавец осозновал, что он делал и сам принимал решение о продаже. * обязательно полная сумма договора, без всяких доп.договоров с оплатой за имущество или отделочные работы. * Форма рассчетов. Идеальная форма - нотариальный депозит или аккредитив (при сделках через агрегаторов (домклик или аналоги). Требование наличных - красный флаг.