290 МИЛЛИОНОВ ПРИБЫЛИ. Я УВИДЕЛА ЭТУ ЦИФРУ - И ПОЛЕЗЛА СМОТРЕТЬ РАСХОДЫ
290 МИЛЛИОНОВ ПРИБЫЛИ. Я УВИДЕЛА ЭТУ ЦИФРУ - И ПОЛЕЗЛА СМОТРЕТЬ РАСХОДЫ Когда я вижу инвестиционный кейс с большой цифрой прибыли, я почти никогда не начинаю с прибыли. Я начинаю с вопроса: «Что пришлось сделать, чтобы эта прибыль появилась?» В одном из кейсов по ленд-девелопменту, который я изучала, были такие цифры: Общий доход - 632,402 млн ₽. Прибыль за минусом затрат - 290,602 млн ₽. В материалах кейса указан результат - 85% на сделку, или около 43% годовых. Цифры впечатляющие. Но самое интересное для меня оказалось ниже. Только коммуникации — 41,8 млн ₽. В том числе: — сети — 11,1 млн; — электрический кабель и мощность — 5,8 млн; — распределение — 2,5 млн; — артезианская скважина — 4,4 млн; — газ — 7 млн; — дороги — 11 млн. Себестоимость в пересчёте на один участок — около 1,448 млн ₽. И вот тогда становится понятно, откуда появилась стоимость. Это не история: «Купили землю и подождали, пока она подорожает». С землёй сделали работу. Появились коммуникации. Дороги. Инфраструктура. Подготовленный продукт. По сути, на выходе продавалась уже другая земля. И именно это меня интересует в подобных кейсах значительно больше, чем цифра 43% годовых. Потому что 43% — это результат конкретного проекта. Это не обещание и не прогноз для следующей сделки. А вот механизм создания стоимости — то, что можно анализировать. И здесь появляется важный вопрос для инвестора: Вы покупаете актив в надежде, что он когда-нибудь подорожает? Или понимаете, что конкретно должно произойти между вашей покупкой и будущей продажей, чтобы стоимость действительно выросла? Для меня это два совершенно разных подхода к инвестициям.