РАЗБОР
РАЗБОР Выгодная ставка - невыгодная инвестиция Друзья, как обещала, провожу разбор видового варианта квартиры на старте в ЖК "Легенда у моря". Сразу спешу добавить, что застройщик вывел комплекс в продажу уже как элитное жилье, а не бизнес! На первый взгляд предложение выглядит привлекательно: ⏺ Квартира 41 м², с видом на Финский залив Цена 20 987 461 ₽ (при простой и семейной ипотеке, при 100% оплате) Ожидаемый (средний) рост стоимости - 15% в год. ✅ Ипотека - всего 10,8% (на первые два года!) Кажется, что через два года здесь должна получиться хорошая прибыль. Но давайте считать... Из-за субсидированной ставки цена квартиры в договоре увеличивается: 👉 24 536 211 ₽ (базовая стоимость) − 5% = 23 309 400 ₽ 👉 Первоначальный взнос 20,1% - 4 685 189 ₽ 👉 Ипотека - 18 624 211 ₽ 👉 Ежемесячный платёж - около 174 554 ₽ За 24 месяца (до момента планируемой продажи), инвестор внесёт ещё 4 189 294 ₽ Итого из своих денег потребуется вложить: 8 874 483 ₽ Теперь считаем продажу: 💵 При капитализации 15% в год, первоначальная стоимость квартиры через два года составит примерно 27 755 917 ₽ Выглядит отлично. Но на момент продажи банку всё ещё нужно будет вернуть около 18 439 325 ₽ После погашения ипотеки у инвестора останется 9 316 592 ₽ Вложено - 8 874 483 ₽ Получено - 9 316 592 ₽ Расчётная прибыль - всего 442 109 ₽ ❗️ Это около 5% за два года, или примерно 2,5% в год. Не густо... И это ещё без страховки, налогов, комиссии за продажу, оформления сделки и возможного торга с покупателем! А если квартира не продастся вовремя, после окончания льготного периода ставка вырастет до 20,8%, а ежемесячный платёж может увеличиться примерно до 320 000 ₽. Поэтому мой вывод: как инвестиция эта квартира невыгодна. Формально прибыль есть. Но она совершенно не соответствует сумме вложенных денег, сроку и принятым рискам. После дополнительных расходов сделка легко может уйти в минус. Низкая ставка сама по себе ничего не гарантирует. Важно считать не то, насколько подорожает квартира, а сколько денег действительно останется у инвестора после всех платежей и выхода из сделки. Если вам предлагают объект с "выгодной" ипотекой - пришлите условия в личные сообщения https://clck.ru/3SjJNR Посмотрим, что скрывается за красивой ставкой. P.S. Но весь этот расчет может не иметь значения, если вы планируете купить эту квартиру себе для жизни. Покупайте и наслаждайтесь прекрасными видами и комфортом - в разрезе длительного времени этот объект будет оставаться ценным очень и очень долго!