Итак, чо там по арендам. Мысли после эфира с Юлей @NiceRent — 4 июня 2026 г. в 07:22:31.864
Итак, чо там по арендам. Мысли после эфира с Юлей @NiceRent 1. Посутка упала и в Москве, и в Питере; для уникальных объектов в топовых локациях спад около 30% относительно прошлого года. В апарт-отелях, где выше конкуренция, спад достигает 50%. Результаты все еще лучше 2022 г, но позитива ждать неоткуда. По мнению Юли, спад вызван экономическим кризисом + переизбытком новых построенных апарт-отелей. Я от себя добавила, что связываю падение с просадкой турпотока из-за рубежа, по понятным причинам. Когда/если туристы вернутся, доходность выровняется, но только в хороших локациях. Для Москвы - в пределах 3 кольца, для Питера - внутри туристического пятачка. Загрузка апарт-отелей, построенных в отдаленных локациях, продолжит быть низкой. 2. Долгосрок в Москве и Питере не падает, но цены зафиксировались на уровне осени 24 года. Также поиск арендатора занимает теперь 2-3 недели вместо 2-3 дней, как раньше. Юля считает, что это связано с тем, что многие посуточники перешли в долгосрок (из-за спада в посутке). Я думаю, что это коррекция: предыдущие доходности были нетипично высокими, теперь рынок просто приходит в норму: к своим 4-5% рентной доходности и 20-ти годам окупаемости для квартиры в Москве. Также я говорила о том, что под удар в период финансового кризиса попадет формат жилья, который был рассчитан на креативный класс. Зарплаты в этом секторе сжимаются, да и сама эта прослойка людей небольшая. Если придется экономить, многие выберут переехать в какую-нибудь сталинку, но остаться в более удачной локации, нежели переплачивать за дом класса комфорт+. В финале обсудили, что в перспективе 5-10 лет рынок будет неровным: будут города с приростом населения, а будут убывающие города-доноры; там, где больше не строят ничего нового (например, в центре Питера вряд ли возникнет новый массовый ЖК) - там цены будут расти. Но в отдаленных районах, в регионах с убылью населения, - исключать снижение цен (или оооочень длительную стагнацию) нельзя. 3. Ну и поговорили про регионы и зарубежную недвижимость Юля рассказала про свой опыт в Нижнем Новгороде, что заполнение и доходность там намного лучше, чем в Москве. Аналогичная ситуация у меня в Казахстане и Таиланде. Внутрироссийские проблемы не влияют на спрос и заполняемость в этих локациях. Но! Я от себя добавила, что если считать полную доходность "рента + рост цены" на горизонте 5+ лет - то в принципе любой формат недвижимости будет показывать плюс-минус схожую доходность. Если где-то рентная доходность выше, то прирост цены будет не таким сильным (или вообще цена будет стоять). Если, как в Москве, доходность от сдачи маленькая, - то это будет компенсироваться более мощным ростом цен, чем в регионах. И в конечном счете выбор будет зависеть от цели, что вам приоритетнее. Наращивать капитал или жить здесь и сейчас на доход от аренды. 4. Напоследок ответили на вопрос, куда мы вложили бы свободные 10 млн руб Юля сказала, что выбрала бы валюту. А если обязательно надо в недвижимость, то либо смотрела бы машиноместа и кладовки; либо внесла бы как первый взнос и взяла бы в рассрочку квартиру побольше - но этот вариант предполагает, что вам надо будет еще вторую часть для рассрочки тоже где-то взять. Я сказала, что купила бы землю и построила бы дом. Или взяла бы в рассрочку квартиру в Севастополе или Симферополе под долгосрочную аренду. Также напомню, что у меня выходила рассылка о том, стоит ли инвестировать в жилую недвижимость сейчас, - с учетом прогнозов по убыли населения. Прочитать ее можно тут И в очередной раз призываю вас подписаться на мою рассылку с лонгридами, которые выходят по воскресеньям Ну и на Юлю @NiceRent тоже обязательно подписывайтесь. Редкий случай, что человек делает в недвижке все сам, а не просто наставник наставников. Цифры, процесс упаковки, все нюансы посутки, - все у Юли в блоге.