Сегодня присутствовал на форуме «Рынок капитала», организованном Южным главным управлен...
Сегодня присутствовал на форуме «Рынок капитала», организованном Южным главным управлением Банка России. На одной из панельных дискуссий выступали руководители Банка России, представители Минфина России, министр экономики Краснодарского края и представители Московской биржи. Для меня эта дискуссия оказалась особенно интересной не только с точки зрения рынка капитала, но и как возможность посмотреть, как финансовый рынок выстраивает отношения с частным инвестором. Из того, что особенно отметил для себя, — Кодекс ответственного инвестирования, а также рекомендации по взаимодействию с розничными инвесторами. В самом подходе мне интересна не столько конкретная формулировка рекомендаций, сколько философия: инвестору необходимо давать понятную информацию, объяснять риски и формировать осознанное отношение к инвестиционному решению. Отдельное внимание на форуме уделялось финансовой грамотности и просветительской работе с населением. И здесь возникает вопрос, который для меня давно является принципиальным. А что происходит с инвестициями в недвижимость? После панельной дискуссии мы обсудили этот вопрос с Владимиром Викторовичем Чистюхиным. (первый заместитель председателя Банка России) Сегодня финансовый рынок достаточно подробно регулирует взаимодействие профессиональных участников с инвесторами. Но инвестиции частных лиц в недвижимость фактически остаются в другой плоскости. При этом по экономической сути многие предложения на рынке курортной недвижимости позиционируются именно как инвестиционные продукты. Покупателю говорят о доходности, окупаемости, инвестиционной привлекательности, будущих денежных потоках. Формируются определённые ожидания. А затем оказывается, что за пределами рынка ценных бумаг этот процесс практически не имеет сопоставимой инфраструктуры защиты и просвещения частного инвестора. Получается интересная ситуация. В финансовом рынке мы подробно обсуждаем ответственное инвестирование, раскрытие информации и работу с розничным инвестором. А в недвижимости частному покупателю по-прежнему могут продавать инвестиционную историю, которая во многом строится на прогнозах и ожиданиях. Причём речь не только о девелоперах. В формировании этих ожиданий участвует вся цепочка: девелопер, риелтор, маркетолог, СМИ, блогеры. И в итоге человек принимает решение о вложении значительного капитала, опираясь на информацию, которая далеко не всегда позволяет ему оценить реальную экономику проекта и связанные с ней риски. При этом рынок постепенно становится всё больше. В курортном сегменте девелоперы конкурируют не только за туриста и спрос на размещение. Они конкурируют за инвесторский ресурс. А значит, вопрос качества информации, которую получает частный инвестор, становится уже не частной проблемой отдельного покупателя. Это вопрос зрелости самого рынка. Владимир Викторович отметил, что инструменты, связанные с обращением фондов недвижимости и REIT, находятся в поле зрения регулятора. При этом феномен массового участия частных инвесторов непосредственно в недвижимости — в том виде, в котором он сегодня формируется на рынке курортных проектов, — требует отдельного внимания. По итогам разговора Владимир Викторович пообещал обратить внимание на этот вопрос внутри Банка России и обсудить его с коллегами. Для меня это важный сигнал. Потому что я не считаю, что задача заключается в том, чтобы поставить недвижимость и фондовый рынок в один ряд или механически перенести на девелоперов правила финансового рынка. Речь о другом. Если рынок недвижимости фактически формирует инвестиционные продукты для частных инвесторов, значит, необходимо хотя бы начать профессионально обсуждать, как должен выглядеть ответственный подход к такому инвестированию. Что именно должен знать покупатель? Как ему объяснять риски? Как отделять прогноз от обещания? Какая информация необходима для принятия решения? И где проходит граница между маркетингом и формированием ложных инвестиционных ожиданий?