Статья-разъяснение для жителей МКД: что такое текущий и косметический ремонт подъездов ...

Статья-разъяснение для жителей МКД: что такое текущий и косметический ремонт подъездов и что делать, если вы хотите «косметику». Зачем вообще разделять «текущий» и «косметический» ремонт? В бытовой речи часто говорят «сделайте косметический ремонт», имея в виду покраску, побелку, аккуратный внешний вид подъезда. В управлении многоквартирным домом важнее другое: кто принимает решение, из каких денег это оплачивается и как правильно оформить работы, чтобы они были законными и выполнимыми. Жилищный кодекс РФ прямо оперирует понятиями «содержание жилого помещения», «управление МКД», «текущий ремонт» и «капитальный ремонт». Термин «косметический ремонт» в ЖК РФ обычно не выделяется как отдельный юридический вид ремонта, но на практике под ним понимают работы по обновлению отделки. Такие работы чаще всего относятся к текущему ремонту общего имущества, если выполняются в местах общего пользования (подъезды) и финансируются по соответствующей статье. Что относится к общему имуществу подъезда! Подъезд (лестничные клетки, площадки, коридоры, стены, потолки, окна в подъезде, входные двери в подъезд, перила, элементы освещения и т.п. в зависимости от конкретного дома) относится к общему имуществу собственников помещений МКД. Базовая норма: ст. 36 ЖК РФ (общее имущество), а также ст. 161 ЖК РФ (обязанность надлежащего содержания общего имущества). Важно: раз это общее имущество, решения о существенных работах и о финансировании принимают собственники на общем собрании (ОСС), а управляющая организация действует в рамках договора управления и утвержденных собственниками условий. Текущий ремонт подъездов: смысл и примеры! Текущий ремонт — это работы, направленные на поддержание общего имущества в исправном, безопасном и работоспособном состоянии, устранение износа и повреждений, чтобы не допустить ухудшения состояния дома. В подъездах к текущему ремонту обычно относят: - ремонт и восстановление отдельных участков штукатурки/шпаклевки, устранение трещин - окраску стен и потолков, восстановление отделочного слоя после устранения причин повреждений - ремонт поручней, перил, ступеней, площадок (локально, без полной реконструкции) - ремонт/замену отдельных элементов дверей, доводчиков, замков, фурнитуры (если это общее имущество) - локальную замену/ремонт оконных блоков в подъезде при необходимости (в зависимости от технического состояния и принятого решения по финансированию) Юридически это укладывается в обязанность по содержанию общего имущества (ст. 161 ЖК РФ) и финансируется в составе платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). Размер такой платы устанавливается решением собственников (ст. 156 ЖК РФ). Косметический ремонт подъездов: что это на практике! Косметический ремонт — это обновление внешнего вида и отделки (в первую очередь эстетика), например: • покраска/побелка стен и потолков • обновление откосов, мелкие заделки сколов • приведение в порядок декоративных элементов без вмешательства в конструктив и инженерные системы С точки зрения управления МКД косметический ремонт почти всегда является разновидностью работ по текущему ремонту (или выполняется «в рамках содержания», если тарифом и перечнем работ это предусмотрено и денег достаточно). Ключевой вопрос не в названии, а в источнике финансирования и решении собственников. Почему УК не всегда может «просто покрасить подъезд» по просьбе жителей? УК обязана выполнять работы по договору управления и в пределах денежных средств, предусмотренных утвержденной платой за содержание. Если в тарифе: - не предусмотрены расходы на текущий/косметический ремонт подъездов, или - предусмотрены, но их недостаточно для желаемого объема работ, то УК не может «молча» выполнить дополнительные работы без решения собственников об источнике финансирования. Иначе это будет нецелевое расходование средств и риск претензий со стороны самих собственников. Здесь работают связки норм: - ст. 154 ЖК РФ: плата за содержание жилого помещения (из нее финансируются работы по содержанию и ремонту общего имущества)