Недвижимость и налоги. Где чаще всего теряют инвесторы? — 9 июня 2026 г. в 16:14:33.402
Недвижимость и налоги. Где чаще всего теряют инвесторы? На днях мне позвонил предприниматель, который 1,5 года назад не стал клиентом. Мы тогда разобрали его ситуацию - бизнес, много разной недвижимости, что-то изменять в структуре капитала он не захотел. И тут звонок. "Нужна консультация!" Ситуация на сегодня: - бизнесу плохо; - несколько объектов стоят почти год на продаже и не продаются; - часть арендаторов поговаривают о закрытии своих бизнесов. Конечно это тоже пройдет, но я почему-то подумала о тех, кто покупая квартиры, как инвестиции, считают их доходность только исходя из аренды. Не добавляя в расчет, ремонт, коммунальные платежи, простои... налоги. А чаще потери инвестора возникают как раз при продаже данных объектов. Давайте посмотрим на примерах: 1. Человек получил квартиру в наследство и сразу продал. Как не странно, большинство людей уверены, что наследство налогом не облагается, а значит продав квартиру у нас нет обязанностей по налогам. Но не тут то было! Если вы получили квартиру в наследство, то она действительно не облагается НДФЛ. Но чтобы продать её и не платить налоги, человек должен владеть её в течении 3-х лет. В данном примере, квартира была продана сразу, налоговая база определяется по общим правилам с учетом возможных вычетов, конечно это прямые потери на уплаты налогов. Поэтому важно перед продажей считать все цифры с учетом налоговых последствий. 2. Квартира принадлежала девушке более 8 лет, и она её сдавала через ИП на упрощенке или патенте (одна из самых спорных и рискованных ситуаций) Большинство уверены, что владея недвижимостью более 5-ти лет, при её продаже налог платить не придется. Увы и "Ах"! Пытаясь обмануть государство, люди обманывают себя. На время сдачи квартиры, девушка ушла от налога в 13%, платя 6% или ещё меньше по патенту. Однако при продаже, налоговая расценила эту квартиру как имущество, задействованное в бизнесе. И пришлось заплатить НДФЛ с полного дохода от продажи, потому что года владения квартирой не учлись. Вывод: перед переводом квартиры в деятельность ИП важно понимать не только выгоду от пониженного налога на аренду в моменте, но и возможные последствия при будущей продаже. 3. Собственник владел квартирой 5 лет, затем продал. 3 года из них сдавал квартиру как самозанятый. Самозанятость сама по себе не делает квартиру бизнес активом в том смысле, как это происходит у ИП. И в данной ситуации собственник воспользовался освобождением от НДФЛ при продаже. Но крайне важно сохранять документы. Что меняется в этом году? Налоговый контроль за рынком аренды недвижимости становится все более цифровым. Налоговые видят и сопоставляют данные с различных источников: ✔️ сведения о зарегистрированных объектах недвижимости; ✔️ данные банковских операций; ✔️ сведения из государственных информационных систем; ✔️ налоговую отчетность и специальные налоговые режимы. И рассчитывать на то, что регулярный арендный доход останется незамеченным по крайней мере уже глупо. А значит цифры (и прежде всего налоги с аренды и продажи) надо обязательно закладывать в расчет при покупке квартиры в качестве инвестиций. Какие рекомендации инвесторам? Я - сторонник диверсификации капитала. Недвижимость - хороший актив сохранения денег, но далеко не единственный. Гораздо эффективнее когда у вас в «портфеле миллионера» есть: - недвижимость; - фондовый рынок; - резервный капитал; - страховые инструменты; - золото и другие защитные активы; - криптовалюта. Тогда можно эффективно рассчитать не только доходность сегодня, но и оптимизацию налогов в перспективе. А это зачастую очень заметная часть капитала. А вы учитываете налоги при покупке инвестиционной недвижимости или смотрите только на арендный доход? 🤔