В прошлом посте написал: проверяйте не только квартиру, проверяйте продавца. — 26 августа 2026 г. в 09:50:47.955
В прошлом посте написал: проверяйте не только квартиру, проверяйте продавца. Возникает логичный вопрос — а как его вообще проверить? Начал бы с самого простого — банкротство. Проверяем продавца в ЕФРСБ и смотрим не только завершенное банкротство, но и сообщения о намерении обратиться с заявлением о банкротстве, если они есть. После этого идем в Картотеку арбитражных дел. Ищем человека по ФИО и смотрим, не судится ли он с банками, налоговой, контрагентами, не было ли уже заявлений о его банкротстве. Дальше ФССП. Исполнительные производства. Если человек продает вам квартиру за 7 млн, а у него висит несколько исполнительных производств, это как минимум повод остановиться и разобраться, откуда долги, какого они размера и что вообще происходит с его финансами. Следом суды общей юрисдикции. Ищем продавца по ФИО. Банки, МФО, расписки, взыскания долгов, раздел имущества, алименты, налоговые споры — интересует все, что позволяет понять его реальное финансовое положение. Если продавец предприниматель или занимался бизнесом — отдельно ФНС. Смотрим ИП, действующие и связанные с ним юридические лица, где он был руководителем или участником. Для этого есть официальный сервис ФНС «Прозрачный бизнес». Если за человеком тянется пачка закрытых ООО, ликвидации, долги и судебные разбирательства, я бы точно разбирался дальше, прежде чем отдавать ему несколько миллионов. Теперь сама квартира. Свежая выписка ЕГРН. Кто собственник, когда возникло право, залоги, ограничения, аресты. Но этого мало. Нужно понять, откуда квартира вообще появилась у продавца. Купил? Смотрим предыдущий договор. Получил по наследству? Смотрим наследственную историю. Подарили? Смотрим, кто подарил и при каких обстоятельствах. Была приватизация? Проверяем участников приватизации и возможные сохраненные права пользования. Квартира покупалась в браке? Разбираемся с супругом и необходимостью его согласия. И обязательно задаем совершенно обычный вопрос: почему человек продает квартиру? Сам ответ ничего не доказывает. Но вместе с остальной информацией иногда становится очень интересно. Человек говорит: «переезжаю в другой город». А вы открываете базы и видите исполнительные производства, судебные взыскания банков, закрытое ИП и несколько арбитражных процессов. Это уже совсем другая история. Отдельно смотрим цену. Если аналогичные квартиры стоят 8 млн, а вам срочно продают за 5,5 млн, я бы не радовался тому, какой я великий переговорщик. Я бы сначала выяснил, почему собственник готов оставить на столе 2,5 млн. Особенно если человек находится в сложном финансовом положении. Расчеты по сделке тоже должны оставлять нормальный след. Никаких «в договоре напишем 3 млн, а остальные 4 млн отдадите наличными». При потенциальном банкротстве продавца эта экономия может однажды превратиться в очень интересный судебный процесс. Поэтому расчет должен быть понятным и доказуемым, цена — объяснимой, документы — сохранены. Если стоимость отличается от рынка, в определенных ситуациях имеет смысл иметь независимую оценку на дату сделки. И еще один момент, который многие вообще пропускают. Посмотрите, что человек делал с недвижимостью последние несколько лет. Если вчера у него было три квартиры, одну он подарил родственнику, вторую продал, сегодня продает последнюю, одновременно имея серьезные долги, я бы очень внимательно подумал, хочу ли я становиться следующим участником этой истории. Абсолютной проверки продавца не существует. Покупатель не имеет доступа к его банковской тайне, кредитной истории и всей информации о долгах. Но собрать огромное количество информации из открытых источников можно. ЕФРСБ. Картотека арбитражных дел. ФССП. Суды общей юрисдикции. ФНС. ЕГРН. История возникновения права. Предыдущие сделки. Семейное положение. Цена квартиры. Способ расчетов. И только потом деньги. Потому что при покупке квартиры за несколько миллионов проверять только объект — это половина работы.