Сегодня съездил посмотреть один лот с торгов. И вот такие участки особенно хорошо показ...
Сегодня съездил посмотреть один лот с торгов. И вот такие участки особенно хорошо показывают разницу между просто «поиском земли» и земельной стратегией. Гатчинский округ. Около 17 гектаров. Сельхозземля. Старт торгов — примерно 1 млн рублей. Если смотреть только на карточку лота, кажется: огромное поле, сельскохозяйственное использование, строить жилые дома сейчас нельзя. Ну и что с ним делать? А теперь смотрим на карту и выезжаем на место. С одной стороны участка — уже существующая дачная застройка. С другой — река Оредеж. Место красивое, жилое окружение рядом уже сформировано. И вот здесь начинается самое интересное. Рядом в Рыбицах участки сейчас выставляют примерно по 100–145 тыс. рублей за сотку. В нашем массиве — около 1726 соток. Предположим, что после организации дорог, проездов, инженерной инфраструктуры и земель общего пользования товарными останутся только 60–70% территории. Это всё равно примерно 1000–1200 соток земли. То есть условно — порядка 70–100 будущих участков, в зависимости от концепции посёлка и размера нарезки. Даже при цене конечной продажи 100 тыс. рублей за сотку речь идёт уже о потенциальной валовой стоимости готового земельного продукта порядка 100 млн рублей. При старте торгов около миллиона. Но здесь очень важно не перепутать это с историей: «Купил поле за миллион — завтра продал за сто». Так не работает. Между этими цифрами могут быть годы работы: — проверить статус сельхозугодий; — разобраться с ПЗЗ и территориальной зоной; — понять, возможна ли вообще смена режима использования; — пройти необходимые экспертизы и согласования; — разработать концепцию территории; — организовать дороги и инфраструктуру; — размежевать массив; — сформировать конечный земельный продукт. И вполне может выясниться, что конкретно этот участок такую трансформацию пройти не сможет. Но именно это и нужно исследовать до торгов. Потому что земельный специалист, открыв этот лот, может увидеть: «17 гектаров сельхозземли». А инвестор вместе с земельным стратегом должен задать другой вопрос: «Что эта земля сможет представлять собой через несколько лет — и что нужно сделать, чтобы она стала этим продуктом?» Стоимость земли часто растёт не потому, что сама земля стала лучше. Она растёт потому, что изменилось то, что на ней можно законно делать. И, пожалуй, именно такие объекты сейчас интересуют меня больше всего. Не просто купить землю дешевле рынка. А найти участок, у которого есть следующая стадия развития.