🌊 «КРУГЛАЯ БУХТА»: ВТОРАЯ СТРАТЕГИЯ. АРЕНДА
🌊 «КРУГЛАЯ БУХТА»: ВТОРАЯ СТРАТЕГИЯ. АРЕНДА В прошлом посте мы говорили о главной инвестиционной идее «Круглой бухты»: цене входа и потенциальной капитализации. Но что, если продавать апартаменты вообще не хочется? Тогда включается вторая стратегия: аренда. Исходные данные: 🌊 Севастополь 📍 Гагаринский район 🏖 200 метров до оборудованного пляжа 🏡 готовые апартаменты от 34 м² 💰 стоимость от 4,2 млн ₽ 🛋 с ремонтом, мебелью и техникой И здесь для меня особенно важна локация. Севастополь не небольшой курортный посёлок, жизнь в котором заканчивается вместе с летом. Это большой город с постоянным населением, деловой и университетской жизнью, историческими и туристическими объектами. Поэтому рассматривать аренду можно не только в рамках трёх летних месяцев. ☀️ В СЕЗОН Для апартаментов 34 м² возьмём базовый ориентир 5 000 ₽ в сутки. При этом я не закладываю 100% загрузку. Ставка и количество занятых дней всегда будут зависеть от месяца, спроса и конкретных дат. Летом стоимость проживания может быть выше, в межсезонье ниже. 🍂 В ОСТАЛЬНОЕ ВРЕМЯ Можно менять саму модель использования объекта: сезон: посуточная аренда межсезонье: среднесрочная или длительная аренда То есть апартаменты могут работать не только несколько месяцев в году. Именно поэтому доходность я предпочитаю считать не по красивому летнему месяцу, умноженному на 12, а по разным сезонам и сценариям загрузки. И обязательно учитывать расходы. Управление, коммунальные платежи, налоги, уборка, расходники, комиссии сервисов бронирования и возможный простой. Потому что выручка и чистый доход — это разные цифры. 🏡 И ЕСТЬ ЕЩЁ ОДИН СЦЕНАРИЙ Не обязательно выбирать между доходом и собственной недвижимостью у моря. Можно несколько недель или месяцев в году жить самому, а в остальное время сдавать апартаменты. Тогда один объект даёт сразу несколько вариантов использования: 📈 капитализация: купить по текущей цене входа и в дальнейшем рассматривать перепродажу; 💰 аренда: оставить объект и получать денежный поток; 🌊 личное использование + аренда: отдыхать самому и сдавать в свободные даты. Именно это мне нравится в «Круглой бухте». Цена входа от 4,2 млн ₽. До моря 200 метров. Апартаменты уже готовы. А стратегию выбирает сам собственник. В следующем посте покажу расчёт аренды в цифрах: по сезонам, с разной загрузкой и с учётом управляющей компании. Ирина Золотайко, инвест-брокер по недвижимости