4,8% годовых на недвижимости. Звучит неплохо. Но давайте посчитаем, что останется после...
4,8% годовых на недвижимости. Звучит неплохо. Но давайте посчитаем, что останется после расходов. В предыдущих публикациях я сравнил три формата недвижимости для инвестиций: квартиру, апартаменты и коммерческое помещение. У каждого своя специфика. Но есть то, с чего я бы начинал оценку любого объекта, если задача — получать доход: с расчёта экономики. Разберём на простом примере. Представим, что мы рассматриваем квартиру стоимостью 25 млн ₽. Предполагаемая арендная ставка — 100 000 ₽ в месяц. На первый взгляд всё выглядит понятно. 100 000 ₽ × 12 месяцев = 1 200 000 ₽ в год. Делим годовой доход на стоимость квартиры и получаем 4,8% годовых. Именно такую цифру удобно показывать в презентации объекта. Но это ещё не чистая доходность инвестора. Это доходность до вычета расходов. Теперь посмотрим на ситуацию внимательнее. Что может уменьшить этот доход? Допустим, для нашего условного примера заложим следующие расходы за год: — Содержание квартиры и обязательные платежи: 120 000 ₽. — Резерв на мелкий ремонт и обслуживание: 100 000 ₽. — Управление арендой: 60 000 ₽. — Один месяц без арендатора: 100 000 ₽ недополученного дохода. Это не рыночные нормативы и не прогноз расходов для конкретной квартиры. Это допущения, которые помогут увидеть сам принцип расчёта. Считаем. Потенциальный доход за год: 1 200 000 ₽. Минус содержание: 120 000 ₽. Минус ремонт и обслуживание: 100 000 ₽. Минус управление: 60 000 ₽. Минус месяц простоя: 100 000 ₽. Остаётся 820 000 ₽ в год до налогов и расходов на приобретение объекта. Теперь возвращаемся к стоимости квартиры — 25 млн ₽. 820 000 ₽ ÷ 25 000 000 ₽ × 100 = 3,28% годовых. Получается, что в нашем примере вместо первоначальных 4,8% после учтённых расходов остаётся 3,28%. И это ещё не окончательный финансовый результат: мы не учитывали налоги, затраты на покупку и возможные крупные ремонтные работы. Если объект приобретается с использованием кредита, отдельно нужно рассчитать платежи по нему и денежный поток инвестора. Вот почему я не люблю оценивать инвестиционную недвижимость только по арендной ставке. Высокий доход в объявлении и деньги, которые действительно остаются у владельца, — две разные вещи. Есть ещё один момент. Доходность сама по себе не отвечает на вопрос, хорошая ли это инвестиция. Нужно понимать, насколько легко будет сдать объект, кто составляет круг потенциальных арендаторов, какие расходы могут возникнуть в будущем и насколько ликвидной останется недвижимость при продаже. Поэтому при сравнении квартиры, апартаментов и коммерческого помещения я бы считал не только потенциальный доход, но и расходы, риски простоя и возможный сценарий выхода из инвестиции. И только после этого сравнивал бы варианты между собой. Мой подход в недвижимости простой: сначала понять задачу, затем проверить цифры и риски — и только потом принимать решение о покупке. А теперь вопрос к вам. Если бы вы выбирали инвестиционную недвижимость, что было бы важнее: более высокая потенциальная доходность или более предсказуемый доход при возможности продать объект в будущем? #ДневникБрокера #Недвижимость