26 новых самостроев за два месяца: что due diligence должен проверить до расчёта доходн...
26 новых самостроев за два месяца: что due diligence должен проверить до расчёта доходности Недвижимость часто оценивают через понятные бизнес-показатели: стоимость входа, локацию, потенциальную аренду, срок возврата инвестиций. Но в Сочи к этой модели приходится добавлять ещё одну переменную — юридическую устойчивость самого объекта. За январь и февраль 2026 года в городе выявили 26 новых фактов самовольного строительства. 3 марта глава Сочи Андрей Прошунин сообщил: для коммерческих, недостроенных и неэксплуатируемых объектов — снос по решению суда, по заселённым домам власти заявляют о поиске законных вариантов решения. Для инвестора важен не сам факт статистики, а вопрос: что происходит с экономикой актива, если юридические проблемы обнаруживаются уже после покупки? Право собственности ещё не означает, что с объектом всё в порядке. Объект визуально существует и используется, документы на вид в порядке — финансовая модель выглядит убедительно. Но она отвечает на вопрос, сколько актив способен зарабатывать, а не на то, можно ли сохранить его в нынешнем виде. Due diligence нельзя сводить к проверке собственника и выписки о праве. Нужно сопоставить фактические параметры объекта с документами: как оформлялось строительство, что есть в разрешительной документации и архиве, соответствует ли застройка ПЗЗ и Генплану. Если оставить это на этап после сделки, предприниматель сначала приобретает актив, а уже потом узнаёт, какую юридическую проблему купил вместе с ним. Исправление проблемы после завершения строительства обычно ограничено уже существующими обстоятельствами. Дом нельзя превратить обратно в пустой участок, понесённые расходы нельзя исключить из проекта, а если объект используется в бизнесе — спор затрагивает и операционную деятельность. Разница между проверкой до вложений и защитой уже сформированного актива — экономическая: в первом случае решают, входить ли в риск вообще, во втором — что делать с уже вложенными средствами. Если дом строился без уведомления, фактическая этажность или площадь отличается от документов либо оформление откладывалось — разумнее сначала установить фактическую юридическую картину, а не исходить из того, что оформленный участок автоматически решает вопросы со зданием на нём. В «Сочи-Легал» такую работу начинают с анализа документов: разрешительная и уведомительная документация, архивные и правоустанавливающие документы, соответствие ПЗЗ и Генплану. Результат — письменное заключение с рисками и алгоритмом дальнейших действий. Компания работает с землёй и недвижимостью в Сочи и на ФТ «Сириус» 13 лет, практику руководит Татьяна Куликова. В работе участвуют юристы и специалисты по строительно-технической, землеустроительной и оценочной экспертизе. Первый этап — правовой аудит от 20 000 ₽, который засчитывается в стоимость дальнейшего договора. Важнее суммы — момент, когда возникает расход: проверка до сделки — контролируемая статья затрат, обнаружение проблемы после покупки — неизвестная переменная внутри стоимости всего актива. Юридическую проверку стоит включать в инвестиционную модель так же, как техническое обследование — и получать ответ до подписания документов и движения основной суммы сделки. Земля и недвижимость в Сочи и на ФТ «Сириус». Подробнее: sochi.legal Запись на консультацию: +7 (995) 224-67-27