КАК В ОБЪЯВЛЕНИИ ПОКАЗАЛИ ДОХОД 150–160 ТЫСЯЧ, ХОТЯ АРЕНДА СОСТАВЛЯЛА 80–100 ТЫСЯЧ
КАК В ОБЪЯВЛЕНИИ ПОКАЗАЛИ ДОХОД 150–160 ТЫСЯЧ, ХОТЯ АРЕНДА СОСТАВЛЯЛА 80–100 ТЫСЯЧ Я открыл объявление о продаже коммерческого помещения. В описании было указано, что объект приносит 150–160 тысяч рублей в месяц. Если посмотреть только на эту цифру, кажется, что всё отлично: хорошая доходность, привлекательная окупаемость. Но я решил разобраться, из чего складываются эти 150–160 тысяч рублей. И после нескольких вопросов выяснилось, что сама аренда помещения составляет всего 80–100 тысяч рублей в месяц. Тогда возникает вопрос: Цитата Откуда взялись ещё 50–80 тысяч? Оказалось, что это не арендная плата за помещение. Это оплата услуг компании Ozon по управлению бизнесом. То есть в объявлении сложили две разные вещи: • доход от аренды недвижимости; • оплату за управление бизнесом. В итоге получилась сумма 150–160 тысяч рублей, хотя сама недвижимость приносила только 80–100 тысяч. А это принципиальная разница. Если вы покупаете помещение как инвестицию, вас должен интересовать именно доход от недвижимости. Потому что управлять бизнесом вы можете не захотеть, не уметь или вообще передать это другому человеку. Если считать доходность по 160 тысячам рублей, окупаемость выглядит очень привлекательной. Если считать по реальной арендной плате — 80–100 тысячам, экономика сделки становится совсем другой. Именно поэтому никогда не смотрите только на цифру в объявлении. Всегда выясняйте, из чего именно она складывается. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, задайте продавцу следующие вопросы: 1. Какая сумма указана в договоре аренды? 2. Из каких платежей складывается заявленный месячный доход? 3. Есть ли отдельная плата за управление бизнесом, оборудование, персонал, рекламу или другие услуги? 4. Какая сумма поступает собственнику помещения после всех расходов? 5. Кто оплачивает коммунальные услуги, эксплуатацию и содержание объекта? 6. Есть ли арендные каникулы, скидки или переменная часть платежа? 7. Можно ли увидеть договор аренды и подтвердить поступления выпиской? 8. Продолжит ли арендатор платить ту же сумму после смены собственника? Для расчёта окупаемости используйте только доход, который приносит сама недвижимость. Поэтому последовательность проверки должна быть такой: 1. Найти объект в нескольких источниках. 2. За 15 минут оценить ставку, трафик и локацию. 3. Разобрать заявленный доход на составляющие. 4. Сверить цифры с договором и поступлениями. 5. Рассчитать окупаемость по чистой аренде. Если после этого алгоритма у вас появились вопросы - это хороший знак. Пишите их в комментариях. С удовольствием отвечу и разберу самые интересные ситуации. 👇🏻