КАК ПОНЯТЬ, СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ СТОИТ ОБЪЕКТ
КАК ПОНЯТЬ, СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ СТОИТ ОБЪЕКТ Вчера рассказал, как бюджет нашей сделки вырос с 400–600 млн почти до 1,6 млрд₽. Первый вопрос при таком чеке: сколько этот объект реально стоит? Цена в презентации продавца сама по себе ответа не даёт. Поэтому перед покупкой мы всегда проверяем несколько вещей⤵️ 1️⃣ СРАВНИВАЕМ С АНАЛОГАМИ Смотрим объекты в той же локации и с максимально похожими параметрами: площадь, этаж, состояние, класс здания, трафик, арендаторы. Важно, чтобы сравнение было действительно сопоставимым. 2️⃣ ИЗУЧАЕМ РЕАЛЬНЫЕ СДЕЛКИ В объявлении собственник может поставить любую цену. Нас интересует, по какой стоимости похожие объекты действительно продаются и какой дисконт рынок получает в переговорах. 3️⃣ СЧИТАЕМ ЦЕНУ ЗА М² Это один из самых быстрых способов увидеть отклонение от рынка. Если похожие помещения стоят 500–550 тысяч за м², а объект предлагают по 700 тысяч, нужно чётко понимать, за что платим больше. Сильное отклонение вниз тоже требует проверки. 4️⃣ РАЗБИРАЕМ ЭКОНОМИКУ ОБЪЕКТА Для готового арендного бизнеса считаем: ✔️ фактический арендный поток ✔️ расходы ✔️ индексацию ✔️ срок договора ✔️ надёжность арендатора ✔️ доходность на вложенный капитал Два помещения с одинаковой ценой за метр могут давать совершенно разный финансовый результат. 5️⃣ ОЦЕНИВАЕМ ПОТЕНЦИАЛ РОСТА Смотрим, что будет происходить с районом, трафиком и предложением в ближайшие годы. Задача инвестора - понимать, что он сможет продать через 5–10 лет и кому. Эту систему я уже подробно разбирал на примере помещения у ТЦ «Лента» в Инструкции №3. А теперь возвращаемся к нашей сделке на 1,6 млрд. Стоимость проверили. Всё сходится. Но когда сделка уже приближалась к финалу, обнаружился нюанс, который мог обойтись покупателю почти в 240 млн рублей. И дело было в НАЛОГАХ. Пришлось пересматривать всю конструкцию сделки. Как мы обнаружили этот риск и что сделали, чтобы сохранить деньги клиента, расскажу завтра.