ДV

Де-юре vs Де-факто ⚖️ | Юлия Добычина I Судебный юрист

Бизнес · 5 ноября 2026 г.

Открыть канал в MAX

Продавец просит указать в договоре меньшую сумму. Соглашаться или бежать?

Продавец просит указать в договоре меньшую сумму. Соглашаться или бежать? Вы нашли квартиру, договорились о цене, но перед сделкой продавец предлагает интересную схему: в договоре указываем 5 млн рублей вместо фактических 8 млн, а разницу передаём отдельно. Мотив обычно один: продавец хочет сэкономить на налогах. А покупателю какая разница, если квартира всё равно достанется ему? Разница есть. И довольно существенная. Если возникнет судебный спор, доказать реальную стоимость квартиры будет сложнее. Представим, что сделку оспорили и имущество истребовали через суд. Чтобы взыскать с продавца фактически уплаченные деньги, придётся доказать, сколько именно вы ему передали. А в договоре указано 5 млн, хотя заплатили вы 8 млн.   Верховный Суд уже разбирал подобную ситуацию. Верховным судом в 2018 году было рассмотрено дело, в котором покупатель приобрёл земельный участок за 3,9 млн руб., но в договоре стороны указали только 900 тыс. Впоследствии покупатель лишился участка по иску третьего лица и потребовал от продавца возместить убытки исходя из реально уплаченной суммы. Верховный Суд поддержал покупателя. ❗️ Важная деталь: ✔️ покупатель смог подтвердить реальную оплату распиской, ✔️ продавец сам подтвердил в суде, что получил 3,9 млн руб., и объяснил занижение налоговой экономией. Получается, взыскать фактическую стоимость возможно. Но для этого нужны доказательства, а не только устные договорённости. Суд может расценить поведение покупателя как недобросовестное и отказать во взыскании разницы. Если покупатель сам согласился занизить цену в договоре, знал о реальной цене и сознательно участвовал в такой схеме, это может быть признано недобросовестным поведением. Занижение цены может создать проблемы и при последующей продаже квартиры. При расчёте НДФЛ вы вправе уменьшить доход от будущей продажи недвижимости на документально подтверждённые расходы на её приобретение. Если в договоре указана одна сумма, а фактически заплачена другая, придётся дополнительно доказывать размер реальных расходов. А если продавец предлагает оформить расписку на разницу? Это конечно лучше, чем остаться вообще без подтверждения оплаты. ✅️ Но в расписке обязательно укажите, что деньги переданы в счёт оплаты недвижимости по конкретному договору купли-продажи. Это важно, чтобы в случае спора было понятно, что деньги передавались именно за квартиру, а не, например, в долг продавцу. Окончательное решение, конечно, за покупателем. Но если продавец настаивает на занижении цены, я бы рекомендовала не торопиться с подписанием договора и сначала проверить сделку с юристом. Ведь гораздо проще потратить время на проверку до покупки, чем потом годами доказывать в суде, сколько вы на самом деле заплатили за квартиру. Запись на консультацию ✍️ Тг-канал I Дзен I ТенЧат I ЕЮП