🤔Смотрю этот рум-тур и все время думаю об одном: почти 30 миллионов рублей за 38,5 м².
🤔Смотрю этот рум-тур и все время думаю об одном: почти 30 миллионов рублей за 38,5 м². Это апартаменты в «Бирюзовой Катуни» — крупной туристической территории на берегу Катуни в Алтайском крае, рядом с Республикой Алтай, где активно развивается гостиничная инфраструктура. Сам формат сервисных апартаментов при отеле мне понятен и нравится. Вы покупаете апартаменты и передаете их в операционное управление управляющей компании. Она занимается продажами, заселением гостей, уборкой, эксплуатацией и всем гостиничным сервисом, а собственник получает доход от сдачи своего номера. За управление и обслуживание удерживается определенный процент от выручки или предусмотрена фиксированная плата. То есть владельцу не нужно самостоятельно искать гостей и заниматься номером. Но в данном случае студия площадью 38,5 м² стоит 29,7 млн рублей — около 770 тысяч рублей за квадратный метр. Продавцы заявляют потенциальный доход около 2,8–2,9 млн рублей в год. И здесь мне уже хочется внимательно посмотреть, на чем основан этот расчет. В модели фигурируют 17 000 рублей за ночь, среднегодовая загрузка 75% и около 40% расходов. При таких вводных цифра получается красивой. 🤔 Но насколько реалистичны 75% загрузки в среднем за весь год? Пиковые 97% летом звучат прекрасно. Только инвестицию мы покупаем не на июль и август. Можно иметь почти полную загрузку в высокий сезон, а по итогам года получить условные 35–40%. И тогда экономика объекта будет уже совсем другой. Еще важнее: 2,8–2,9 млн рублей — это прогноз или обязательство управляющей компании? Что происходит, если апартамент зарабатывает значительно меньше? Есть ли гарантированный минимальный доход? Кто берет на себя риск низкой загрузки и что именно прописано в договоре управления? Есть и вопрос конкурентоспособности самого продукта. Чтобы такая инвестиционная модель работала, студию придется продавать гостю примерно за 15–20 тысяч рублей в сутки. А на Алтае за эти деньги уже достаточно большой выбор размещения, причем зачастую с более привлекательным для отдыха продуктом — например, отдельный дом в глэмпинге. Насколько гостиничная студия площадью 38,5 м² сможет выдерживать такой тариф и хорошую загрузку круглый год? Мы когда-то строили похожую модель в LA VOLGA Residences — недвижимость под управлением отеля. Но там это были большие современные виллы, спроектированные с нуля именно под такой формат, с собственными благоустроенными участками, первой линией Волги и полным гостиничным обслуживанием — от еды и уборки до инженерной службы. Покупатель приобретал самостоятельный объект с землей и вполне понятной потребительской ценностью. Есть еще один фактор, который редко появляется в инвестиционных презентациях, — отношение местных жителей к интенсивному туристическому освоению территории. Я уже много раз встречала в соцсетях обсуждения массовой застройки берегов Катуни и недовольство тем, как быстро меняются прежде уединенные места. Вообще это довольно типичная история для России. Когда в тихую природную локацию приходит крупная туристическая инфраструктура, часть местных жителей воспринимает это болезненно. Я сталкивалась с похожей реакцией и в Завидово. Когда мы развивали LA VOLGA на первой линии Волги, местные жители переживали, что потеряют доступ к берегу. Хотя по проекту береговая линия оставалась доступной для всех так же, как и рядом с Radisson в Завидово. Для инвестора такой репутационный фон тоже имеет значение. Потому что покупается актив на много лет, и его стоимость будет зависеть в том числе от того, во что со временем превратится сама территория и как она будет восприниматься туристами. Поэтому при цене 29,7 млн рублей я бы прежде всего хотела увидеть реальный P&L номера, среднегодовую загрузку, ADR, условия договора с оператором и статистику перепродаж подобных объектов.