Александр Чумак || Инвестиции в апартаменты и недвижимость
Бизнес · 20 июля 2026 г.
"️Эти ваши апартаменты не работают и не приносят доход". — 20 июля 2026 г. в 06:05:02.208
"️Эти ваши апартаменты не работают и не приносят доход". Подобную фразу я иногда слышу от своих клиентов и подписчиков. И люди говорят всё это совершенно искренне, основываясь не просто на каких-то домыслах или фантазиях, а на собственном печальном опыте. Когда начинаем разбираться, почему же так, то причина в 90% случаях оказывается одна - неправильно выбранный объект для инвестиций. Еще в 10% - изначально неверные и/или завышенные ожидания. Про эти 10% сейчас говорить много не буду, у меня уже была хорошая статья на эту тему: "Как купить апартамент и не разочароваться". ✴ Поговорим сегодня про главную ошибку начинающих и неопытных инвесторов - неправильный выбор объекта. Расскажу две реальные истории от подписчиков. 🔶 Крутой отель с большим кол-вом инфраструктуры и у метро. А где же доходность? Человек купил сразу два апартамента по 7 млн. каждый в одном большом и красивом известном апарт-отеле. Доходность - слезы, а капитализация - отрицательная (на рынке полно уступок и вторички по цене около 5 млн. уже с мебелью)! Этот комплекс всегда раньше очень активно пиарили и презентовали. А обычные агенты продавали с удовольствием - застройщик платит весьма солидную комиссию. Отель у многих на слуху и начинающие инвесторы наивно полагают, что это залог успеха и доходности. Увы... УК там, в целом-то, молодцы и стараются, вопросов нет. Но емкость рынка - штука упрямая. Отель на 3600 номеров в этой локации просто невозможно обеспечить пристойной загрузкой, да и ценник на аренду там особо не поднимешь - очень много номеров продано без обязательного договора управления, и частники сильно демпингуют цены. ✴ Первый маркер, что апартамент брать не стоит: на рынке продается очень много вторички в этом отеле, причем по ценам значительно дешевле застройщика. 🔶 Обещаний много - толку мало, или как заморозить капитал на 4 года, а потом получать 6% годовых. Инвестор купил апартамент в 2021 году на старте продаж за 3,9 млн. на Черной речке. Компания была малоизвестная, законченных проектов в портфеле не имела, при этом продавали не по 214 ФЗ. Что обещали: ▪апарт-отель премиум-класса, со СПА-центром и потолками 3,4 метра; ▪собственную УК, которая будет эффективно управлять комплексом; ▪срок сдачи - 2023-й год. Что получилось: ▪никакого СПА и "премиума" в итоге не вышло, зато вышли псевдо-апарты из офисной нарезки по 10-15 м²; ▪собственная УК тоже не случилась, а ребята просто ретировались с проекта; ▪срок сдачи переехал на 2025-й год и хорошо, что эти апарты вообще раскадастрились и сдались. 🔸 А еще, этот отель - по факту и не отель, а офисное здание. Это значит адский налог для собственников сейчас, а в перспективе (учитывая борьбу нашего правительства с псевдо-гостиницами с неверным ВРИ) - проблемы со сдачей в аренду и продажей. Четвре года деньги были просто заморожены - ни капитализации объекта, ни толковой прибыли не получено. Вот он - тот случай - когда "уж лучше бы на вклад положил". Сейчас собственник получает около 6% годовых на вложенные деньги - "не густо", а учитывая высокие налоги, отсутствие капитализации и весьма туманные перспективы комплекса - это совсем печально. ✴ Второй маркер, что апартамент брать не стоит: продажи ведутся по договору ПДКП от компании, которая не имеет ни имени, ни опыта, ни государственной поддержки, ни завершенных объектов в портфеле, которые бы уже успешно работали. А если вы берете номер для бизнеса на посуточной аренде, то: ✴ Третий маркер, что апартамент брать не стоит: отель расположен "выше" Петроградки - как-то вот так исторически сложилось, что не селятся туристы на севере города. Вся активность сосредоточена в центре и на юге, юго-востоке, по направлению к вокзалам и аэропорту. ✅ Апартаменты работают и приносят достойный пассивный доход своим владельцам, но нужно понимать, что - НЕ ВСЕ. А когда речь о миллионах рублей - цена ошибки высока. Вы знаете, к кому обращаться, чтобы не ошибиться с выбором 😉