А

Апартономика | Взгляд изнутри

Бизнес · 10 марта 2026 г.

Открыть канал в MAX

🏨 На что смотреть инвестору в проекты апарт-отелей: чек-лист из 7 пунктов

🏨 На что смотреть инвестору в проекты апарт-отелей: чек-лист из 7 пунктов Инвестиции в апарт-отели хотя и выглядят просто, но на самом деле это вложение в сложный бизнес на стыке гостиничного сервиса и аренды. И поэтому ошибка в оценке может превратить так желаемый «пассивный доход» в «пассивную головную боль». Делюсь ключевым чек-листом, на что необходимо сделать и на что обратить внимание при рассмотрении любого проекта. 1️⃣ Определитесь со своими целями. Ваша инвестиция - это эмоциональная покупка чтобы "получать пассивный доход" и "самому пожить" или это вложение средств с целью максимизации дохода от своих вложений? Это разные цели и для каждой из них будет подходить разный объект. 2️⃣ Оцените наличие продуманной концепции проекта. Если в проекте нет четкого, продуманного ответа на вопрос «Кто наш гость и почему он выберет нас?», а есть только красивые картинки и общие фразы про «премиум-класс» — это серьезный риск. Хорошая концепция делает проект предсказуемым, управляемым и привлекательным для инвестиций. 3️⃣ Оцените локацию. Причем не только очевидные вещи, как место, развитие территории, транспортная доступность, и уровень конкуренции, но и соответствие локации концепции проекта. Например, если концепция Вашего проекта предполагает ориентацию на семейную аудиторию, но при этом отель будет располагаться в шумном деловом и туристическом районе, то целевой гость в него не поедет. 4️⃣ Оцените потенциал Застройщика. Его опыт реализации подобных проектов, были ли задержки, насколько качественно выполнял строительные работы. Часто Специализированные Застройщики создаются под конкретный проект с 0, поэтому оценивать нужно опыт учредителей, создавших такую компанию и потенциал команды. 5️⃣ Проверьте, создана ли Управляющая компания и/или выбран отельный оператор для проекта. Важный и ключевой вопрос такого проекта. Если проект уже готов, близок к вводу в эксплуатацию или уже идет приемка, а отельного оператора нет и не понятно, кто будет выполнять эту функцию, ваш пассивный доход под угрозой. 📌Мои рекомендации: исключить такие проекты из рассмотрения. 6️⃣ Внимательно изучите опыт выбранной Управляющей компании и предлагаемый договор управления. Эта компания уже управляет другими апарт-отелями ? Соберите отзывы инвесторов на других проектах об опыте взаимодействия с данной УК. Проанализируйте договор управления. Оцените все риски и возможности, вытекающие из этого договора, например сроки и обременения, особенности модели доходности, дополнительные расходы и преимущества. 📌 Не подписывайте договор, не изучив его внимательно и не оценив для себя последствия такой сделки. 7️⃣ Оцените финансовые показатели проекта. Оцените ожидаемый объем инвестиций и сравните с прочими предложениями в этой или других локациях. Не завышена ли изначально цена проекта? Проанализируйте ожидаемую величину дохода от управления, оцените срок окупаемости Вашего проекта и сравните с альтернативными вариантами. ❗️При оценке финансовых показателей проектов следует учесть и помнить два важных момента: 🔹Цифры финансовой модели Застройщика нужно брать для собственных расчетов с большой осторожностью. Они не учитывают множество факторов, в большинстве случаев далеки от реальности. 🔹НЕ ориентируйтесь на любые цифры будущей доходности, которые Вам озвучат в офисе Застройщика. Он не несет никакой ответственности за эти цифры. УК, которая прийдет на объект и начнет работать, будет работать с Вами по своему договору, исходить из своих возможностей и своей финансовой модели, в которой выплаты инвестору это одна из статей затрат. И она не обязана соблюдать те параметры, которые объявил Застройщик, у нее собственная экономика и иногда низко маржинальная. Примите это как факт. И считайте собственные модели. Расскажите, а какими еще критериями выбора проектов пользуетесь Вы? 08.12.2025 Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #апартономика #апартотели #оценка_проектов