👎 Инвесторы чувствуют себя обманутыми. И дело не только в рынке
👎 Инвесторы чувствуют себя обманутыми. И дело не только в рынке В отрасли растёт недоверие: отчёты УК всё чаще не подтверждают доходность из презентаций. Почему❓ Инвесторам продавали апартаменты и гостиничные номера в логике квартиры: купил, передал в управление и получаешь доход — либо живёшь сам. Но экономически это доля в гостиничном бизнесе с его расходами, рисками и зависимостью от управления. Доходность обещает девелопер, получать её рассчитывает инвестор, а создавать денежный поток после открытия должна УК или отельный оператор. Доход бывает плавающим или гарантированным, но его источник один — экономика отеля. Гарантия лишь переносит риск. Если ресурсов не хватает, гарантированные выплаты тоже не гарантированы. Рост спроса и ADR маскирует ошибки продукта и финансовой модели; спад их обнажает. 🌍 Это не российская особенность. 🔸В Trump International Hotel & Tower Toronto около 200 покупателей приобрели номера в программе аренды. По отдельным юнитам прогнозировали 7,74–20,9% годовых. Двое инвесторов оспорили сделки. Апелляционный суд Онтарио указал на неподтверждённые предположения и заниженные расходы: один покупатель добился расторжения сделки, другой — возмещения ущерба. 🔸В Великобритании номера продавали с «гарантированными» 10% годовых. После банкротства связанных компаний выплаты прекратились, а часть действующих отелей не приносила собственникам прибыли. Кейс — Brinphar Ltd v Ever Bright Inn Ltd . 🔸В Marine Garden Sochi 5* , по данным Apartpro, оператор уведомил собственников о снижении гарантированных выплат на 85%. ZONT выбирали за фиксированный платёж и участие инвесторов в доходах отеля и инфраструктуры. Снижение спроса не позволило сохранить прежние выплаты. Схемы разные, вывод один: механизм распределения денег не создаёт сами деньги. 📌Плавающая модель выявляет слабость экономики раньше, гарантированный доход — позже. Корень конфликта — несовершенство логики продукта. Девелопер создаёт концепцию, назначает цену и продаёт доходность как у квартиры. К готовому решению привлекают оператора и назначают ответственным за результат. Но он не может изменить цену покупки, не всегда влияет на планировки, оснащение или инфраструктуру. Конфликт проектируется ещё до открытия отеля. Исправлять нужно не схему выплат, а подход к продукту. Интересы девелопера, УК, оператора, инвестора и гостя следует балансировать уже на стадии концепции: планировки, инфраструктуру, затраты, стандарты, цену, доходность, резервы, отчётность и сценарии изменения спроса. На практике: 🔷 Девелоперу — понимать, какой продукт и для кого он создаёт: отель — лишь вершина айсберга. 🔷 Отельному Оператору — проверять экономику объекта при снижении спроса, а не брать всё подряд. 🔷 УК — отказаться от закрытости: показывать загрузку, ADR, выручку, расходы, резервы, отклонения и план действий. 🔷 Всем троим — ориентироваться на гостя: именно он формирует доход проекта. 🔷 Инвестору — реалистично оценивать риски и понимать, что доход может меняться. Такой баланс делает продукт прозрачным и управляемым: риски выявляются раньше, потери участников снижаются, а доход инвестора становится более предсказуемым. И в качестве финала цитата, которую забрал вот здесь : "Пассивным может быть инвестор. Но доход пассивным не бывает." ⸻ Апартономика в Телеграмм | MAX | Дзен #Апартономика #гостиницы #апартотели #анализ_рынка #оценка_проектов