👀 Наблюдение из практики — 8 мая 2026 г. в 09:05:10.738
👀 Наблюдение из практики Доход в коммерческой недвижимости формируется не из площади как таковой. Он возникает там, где есть устойчивый поток и оборот, к которому этот метр имеет доступ. 🧠 Базовая логика Один и тот же метр в разных локациях — это разные экономические модели. В Ленинградской области помещение может сдаваться на уровне ~1 200 ₽/м² в месяц. В центре Санкт-Петербурга ставка за фасадный метр в активной точке достигает ~25 000 ₽/м². Разница определяется не качеством «метра», а качеством среды, в которой он работает. ⚙️ Механика формирования дохода Локация задаёт поток. Поток формирует оборот арендатора. Оборот — предел арендной ставки. В этой модели аренда выступает как функция от выручки бизнеса, а не от площади помещения. 📊 Диапазоны ставок (Санкт-Петербург) — аптеки: ~2 500 - 15 000 ₽/м² — магазины у дома: ~2 000 - 7 000 ₽/м² — стритфуд и общепит: ~7 000 - 22 000 ₽/м² — fashion-ритейл: ~5 000 - 15 000 ₽/м² Разброс внутри сегментов объясняется именно различием потоков и сценариев потребления. 🏠 Жилая модель Жилая аренда формируется по другой логике — через платёжеспособность арендатора и параметры самой квартиры. Типичный диапазон: ~700 – 1 500 ₽/м². Квартира 30 м² — порядка 25–45 тыс. ₽ в месяц. Это стабильная, но менее вариативная модель, где рост ограничен доходами населения, а не оборотом бизнеса. 💰 Доходность По рынку коммерческой недвижимости: — арендный доход: ~8–12% годовых — рост стоимости: ~5–10% при сильной локации Итоговая доходность зависит от конкретного объекта, структуры договора и стадии входа, но в ряде случаев формируется в двузначном диапазоне на горизонте нескольких лет. 🏦 Сравнение с депозитной моделью Банковский депозит формируется через процентную ставку, задаваемую финансовой системой. Диапазон может находиться в коридоре ~6–18% в разные периоды и зависит от макроэкономики. Коммерческая недвижимость — инструмент иного типа: — доход закреплён договором аренды — возможна индексация — стоимость актива связана с развитием локации Это разные по природе источники дохода: финансовый инструмент и физический актив, встроенный в городскую экономику. Итог Квадратный метр в коммерческой недвижимости — это не характеристика площади. Это доступ к потоку и обороту, который эта локация способна генерировать. Если вам удобнее следить за рынком в MAX — мы дублируем публикации там без изменения формата и содержания.