Добросовестный покупатель и продавец: как не оказаться в суде без квартиры и денег — 17 июня 2026 г. в 04:45:18.029
Добросовестный покупатель и продавец: как не оказаться в суде без квартиры и денег Покупка недвижимости — сложный и ответственный процесс. Какие действия должен совершить покупатель, чтобы в будущем не оказаться без квартиры и денег? Что должен сделать продавец, чтобы подтвердить свою добросовестность? И есть ли универсальный набор действий, который гарантирует защиту? Эти вопросы стали особенно острыми на фоне последних судебных решений. Что такое «добросовестность» с точки зрения закона Понятие «добросовестность» в гражданском праве рассматривается в двух смыслах: - Объективная добросовестность — это требования закона к надлежащему поведению участника сделки. Постановление Пленума ВС РФ № 25 от 23 июня 2015 года гласит: оценивая действия сторон, нужно исходить из поведения, ожидаемого от любого участника оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны и содействует ей (в том числе в получении информации). - Субъективная добросовестность — это незнание лица об определённых обстоятельствах, несмотря на проявленную им разумность, осмотрительность и обычную заботливость. Если сторона докажет, что не действовала против правил добросовестности и не знала о нарушениях со стороны контрагента, её признают действовавшей добросовестно. Как покупателю распознать «недобросовестность» продавца Универсального рецепта нет, каждая сделка индивидуальна. Но есть тревожные сигналы. Например, если продавец: - не предоставляет правоустанавливающие документы на квартиру; - просит не заключать новые договоры с управляющей компанией; - не вывозит вещи и не выписывается до сделки. Если покупатель соглашается на такие условия, суд может признать его действовавшим без должной осмотрительности — как будто он покупал «кота в мешке». Что сказал Верховный суд по «громкому» делу певицы Долиной Верховный суд в определении от 16.12.2025 № 5-КГ25-174-К2 указал: дееспособный гражданин должен сам отвечать за последствия своего поведения. Даже если продавец действовал под влиянием мошенников, покупатель, который не знал и не мог знать об этом, не должен страдать. При этом заблуждение относительно мотивов сделки (например, что она будет аннулирована) или её правовых последствий не является основанием для признания сделки недействительной по статье 178 ГК РФ. Что подтверждает должную осмотрительность сторон Суд будет учитывать, если стороны: - выбрали прозрачную схему расчётов (депозит нотариуса, банковский аккредитив, эскроу-счёт); - согласовали и провели сделку по рыночной стоимости (без занижений и завышений); - продавец заранее предоставил документы, подтверждающие право собственности, сообщил о недостатках; - продавец подготовил квартиру — вывез вещи, снялся с регистрации, подготовил квартиру к передаче; - покупатель осмотрел квартиру, проверил документы и оценил риски. Почему нотариус — лучшая защита от недобросовестности Обращение к нотариусу — одно из самых убедительных доказательств добросовестности сторон. Нотариус при удостоверении сделки: - проверяет правоустанавливающие документы, права третьих лиц, ограничения и обременения; - устанавливает дееспособность, волеизъявление и понимание сторонами последствий; - беседует с каждым участником и откажет в удостоверении при малейшем сомнении; - может организовать безопасные расчёты через депозит нотариуса; - по желанию сторон может вести видеофиксацию сделки. Главный вывод Быть добросовестным — значит проявлять разумную осмотрительность: проверять документы, выбирать прозрачные расчёты и, самое главное, обращаться к нотариусу. Это единственный способ с высокой вероятностью избежать судебных споров и сохранить и квартиру, и деньги. ✉️ Планируете сделку с недвижимостью и хотите обезопасить себя? Напишите в наш чат-бот — расскажем, какие документы проверить и как правильно организовать расчёты через нотариуса.