Готовлю видео о покупке квартиры под сдачу. И решил показать один для многих не очевидн... — 30 мая 2026 г. в 07:26:51.636
Готовлю видео о покупке квартиры под сдачу. И решил показать один для многих не очевидный факт. По крайней мере только треть из опрошенных на моем ТГ-канале сказала, что знает о том, что доходность от роста квартир существенно ниже доходности от депозита на длинном сроке. Специально для этого сделал расчеты. И вот какой вывод из них получается: Если квартиру не сдавать, то её рост в цене не перекроет доходность по депозиту и даже будет ниже уровня инфляции. Посмотрим, как получился такой вывод. Сначала общие вводные. Беру чисто Москву, потому что есть график от ИРН. Да, знаю, что график в целом кривой, потому что точки минимумов и максимумов смещены, глубина пика и падения тоже не отражает реальность. Так как это график цен в объявлениях, а не цен реальных сделок. И ещё к тому же сильно усредненный. Т.е. зависящий в том числе и от структуры предложения. Но и цифры ставок по депозитам я беру средние, причём за год, а не максимальные. Именно поэтому у меня, к примеру, в 2024 и 2025 годах ставки по депозитам были 15,3% и 15,9%, хотя понимаю, что реально в моменте можно было и 20%+ получить. Потому что задача у меня стояла не сделать точную оценку, для этого нужно было оценивать конкретный объект. А показать основной принцип. Другие вводные 1. Цена за кв.м. Январь 2006 года - 74 тысячи. Декабрь 2025 года - 286 тысяч 2. Аренда - 4% годовых Понятно, что бывало и 5% и даже 7%. Но 4% всегда получить можно, так что для базы учтем. 3. Налоги и расходы. Налоги на депозит, а также на сдачу в аренду. Как и расходы на содержание квартиры и коммуналку не учитываю. Считаем, что 4% уже очищенные от затрат. А налоги незначительны, на освещение принципа не влияют. Расчеты. 1. Сначала лобовой подход. Из 74 т.р. за м2 получить 286 т.р. означает, что средний доход за 20 лет был почти 7% годовых. Средняя инфляция за этот же период была 7,86% Депозит с капитализацией в среднем был 8,73%. То есть, если положить в январе 2026 года 74 тысячи на депозит с капитализацией, то получилось бы 394,5 тысячи рублей. В кв.м. получается, что сняв деньги с депозита через 20 лет можно было бы купить примерно 1,38 кв.м. Т.е. если квартира просто стоит без сдачи, то она относительно инфляции теряет 15%, относительно депозита 27,5%. Чем хорош лобовой метод, можно сразу понять, что без сдачи квартиры в аренду, доход получить не выйдет. Если сдавать, то у нас доходность сразу вырастает до 11% годовых. И из 74 тысяч, мы получим 596 тысяч за 20 лет. Что позволит купить 2,08 кв.м. Главный вывод из этого расчета. Квартира должна сдаваться иначе она теряет, как относительно инфляции, так и относительно депозитного дохода. Но, обратите внимание, когда мы прибавляем просто 4% ставки аренды, мы считаем как бы "капитализированную аренду", т.е. ту которая не просто убрана "под подушку", а которую мы реинвестировали. Самый простой способ реинвестиции в тот же депозит. И кстати, если пересчитать под этот сценарий,то доходность м2+аренда на депозит даст 2,13 кв.м. на выходе в 2025 году. Т.е. даже чуть лучше лобового дохода. 2. А если аренду не реинвестировать? Если арендный платеж тратить, то мы возвращаемся к голой цене за м2. И теряем относительно депозита 27,5%. Если же мы арендные платежи просто кладем в "тумбочку", то в 2025 году м2+аренда без реинвестирования = 1,51 кв.м. Что чуть лучше, чем не покупать квартиру, а положить деньги на депозит, но не очень сильно. + примерно 9%. То есть второй важный вывод - арендный поток нужно реинвестировать. 3. Точка входа. А теперь зацените один момент. Январь 2006 года был локальный минимум. И уже в январе 2007 года цена поднялась до 111 т.р. за кв.м. Давайте сделаем быстрый расчет не за 20 лет, а за 19. Итого имеем: м2 111т.р. → 286 т.р = доходность 5,1% годовых депозит средняя доходность за 19 лет - 8,72% = в рублях 543 т.р. или 1,89 кв.м. м2+аренда = 9,1% годовых → за 19 лет 581 т.р. = 2,03 кв.м. Т.е. цена недвижимости + аренда прямо в притирочку с депозитом идет, разница всего 7%, хотя в пример