ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ УПЁРЛАСЬ НЕ В ЦЕНУ. ОНА УПЁРЛАСЬ В КОЛИЧЕСТВО ПОКУПАТЕЛЕЙ — 31 августа 2026 г. в 11:54:24.952
ЭЛИТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ УПЁРЛАСЬ НЕ В ЦЕНУ. ОНА УПЁРЛАСЬ В КОЛИЧЕСТВО ПОКУПАТЕЛЕЙ Если смотреть только на среднюю стоимость квадратного метра, элитный рынок Москвы выглядит вполне уверенно. В январе-июле 2026 года средняя цена даже выше сопоставимого периода 2025 года примерно на 7–9%. В 2024 году в элитных новостройках Москвы было продано около 95,5 тыс. м², в 2025 году уже 81,6 тыс. м². А за январь-июль 2026 года рынок поглотил только 25 588 м² против 48 648 м² годом ранее. Падение физического объёма составляет 47,4%, то есть метр дорожает, а квадратных метров продаётся почти в два раза меньше. Это не ценовой бум. Это резкое сокращение глубины рынка. Теперь посмотрим на предложение. Сегодня в элитном сегменте Москвы строится 62 проекта общей площадью около 807 тыс. м², а в открытой экспозиции находится примерно 283 тыс. м². При текущей скорости продаж около 3,65 тыс. м² в месяц сегодняшней витрине соответствует примерно 6,5 лет поглощения. Два года назад тот же объём рынок переваривал бы примерно за три года. То есть относительный навес предложения фактически удвоился. И проблема не только в количестве метров. Я взял выборку из 14 знаковых элитных проектов, по площади это вообще 74 процента всей экспозиции. В этих проектах 62% квартир относятся к трёх- и четырёхкомнатным форматам. Средний бюджет однокомнатной квартиры (одна спальная) около 196 млн рублей. Двухкомнатной около 296 млн. Трёхкомнатной уже 400 млн. Четырёхкомнатной примерно 651 млн рублей. Настоящий потолок рынка не в том, что в Москве закончились богатые люди, их достаточно. Вопрос в другом: сколько семей сегодня готовы реально вынуть из капитала 400–650 миллионов рублей и купить ещё одну квартиру. Причём большая часть крупнейших проектов должна выйти к вводу только в 2027-2028 годах. Пока дом строится, девелопер может держать прайс, выводить квартиры порциями, давать индивидуальные скидки и ждать. После ввода ситуация станет жёстче. Готовые квартиры начнут конкурировать одновременно с другими девелоперами, свежей вторичкой, инвесторами и собственниками, которым понадобится выход. Тогда рынок будет отвечать уже не на вопрос, сколько застройщик хочет получить за метр. Он будет отвечать на вопрос, по какой цене весь этот объём реально способен найти покупателя. Поэтому главный показатель элитной Москвы сегодня не рост среднего метра на 7–9 процентов. Главный показатель другой: 283 тыс. м² в экспозиции против 3,65 тыс. м² текущих месячных продаж. И в 2026 году именно покупателей на созданный объём элитного продукта стало слишком мало.