Из собственного спортивно–аналитического интереса, продолжаю следить за первым жилым пр...
Из собственного спортивно–аналитического интереса, продолжаю следить за первым жилым проектом STONE – СТОУН Сокольники… Что строится в ВАО, но стоит вам об этом заикнуться – ребята тут же насыпят про «на границе с ЦАО, три ветки метро в 10–12 мин пешком и рядом с крупнейшим парком Европы» )) Всё так. Но пройдём по другим фактам… Что имеем через 10 мес. с моего прошлого обзора стройки и продаж проекта: ▪️Заканчивают фасады. Те части, которые «под кирпич». Всё, как в рендерах. Вблизи смотрится достойно. И аккуратно смонтировано. Поставили окна. Причём, обращу внимание на решение – во времена повсеместной «оптимизации», Стоуны не только проапгрейдили их до алюминиевых профилей Schuco… но и все стёкла затянули защитной плёнкой (!) Ибо, как знаем, при приёмке дольщиками, на практике застрою приходится менять под 80+% стеклопакетов. Из-за окалин, сколов, царапин. А тут премиальное стекло Larta с солнцезащитным напылением… Менять потом себе дороже. Красавцы. Прочим – наука ▪️По графику, на 3Q 2026 должна быть готовность 60%. По факту – явно выше. До планового ввода ещё год. До ключей 2 года ▪️При этом распроданность 64%. За прошедшие 10 мес. зарегили 157 сделок. Это в среднем 16 ДДУ/мес. Темп ровно, как ванговал на старте проекта. Однако, до ключей осталось раскидать порядка 200 лотов (за 2 года). И я бы щас снизил темп до 8–10 ДДУ/мес. Отдав приоритет цене ✍️ ▪️Так как на 9,3 млрд вычерпанного ПФ, декларируется 14,6 ярда денег по заключенным ДДУ. Но в СТОУН Сокольники, примерно 75–80% сделок – рассрочные. И большинство их брали с ПВ 20–40% и выплатами до ввода (4Q 2027). А значит, с учётом накопленных взносов, реальную сумму на эскроу оцениваю в 10–11 млрд. Получается комфортное обслуживание кредита, но пора работать на итоговую маржу ПыСы: Узнал, что за 2026-ой, в структуре агентских продаж Стоуна – 90% приходится на прямые договоры (не через агрегаторы). Инсайдеры шепчут, что агентосы млеют не столько от 3% комсы, сколько от её выплаты за 5 дней… Хз, зачем вам эта инфа, но пусть будет 🤝 @iliilitop