🔥 Добавлю пользы и прикладухи вам - моя #кухня - Что я считаю при подборе лота под ар...
🔥 Добавлю пользы и прикладухи вам - моя #кухня - Что я считаю при подборе лота под аренду / инвест Два месяца назад я заикнулся, что расскажу что такое YOC. Тогда многие наголосовали, что не знают такого ужаса. Хотя, полагаю, большинство всё ж знают, просто называют иначе. Так вот - это Yield On Cost. Проще - Доходность на вложенный капитал. Или один из видов рентабельности. Кому как ближе. YOC - термин из фонды, и относится больше к доходности дивидендной. То есть не предполагает продажу актива. Расчёт модели с продажей, IRR, NPV и прочими умными буквами - это отдельная история. О ней уже упоминал... ▪️Многие коллеги, считая арендную доходность, отталкиваются от полной стоимости лота. Плюс добавляют отделку и проч, если нужно. И ужасаются полученным 2-3-4% годовых... И это совсем не ошибка. Вполне годится для оценки среднебольничной ситуации. Ибо рассматривают они общий случай. А вот сумма вложенного капитала - штука индивидуальная. Вот представьте, за год доход от аренды в двух соседних квартирах 10 р. Но один вложил в актив 100 р., а другой 20 р. Разная будет у них доходность? Не то слово... Далее... Когда мы говорим об инвесте в недвигу (не спекуляции), то разумно учитывать 2-е составляющие дохода: от аренды + рост стоимости актива. Последний реально оценить только при продаже и фиксации прибыли. Всё остальное - есть вангование... Ну ладно, ладно - "прогнозирование". Поэтому я своим клиентам всегда привожу простой пример, сравнивая эти составные с синичкой и журавликом. Думаю, вы поняли суть И вот "синичку", то есть YOC, прикинуть гораздо проще. Ибо горизонт и чувствительность такой экспресс-модели - меньше. А значит ниже и вероятность накопленной погрешности. Это удобно, когда нужно выбрать лот в некой массе доступных по бюджету. Не сердечком, но холодной стороной головы А вот в таком выборе я сплошь и рядом натыкаюсь на непонимание базы. То есть - доступный лот по бюджету - НЕ равно самый выгодный. Ибо цифры - есть штука упрямая, как единственный избалованный малыш в семье. И на цифры эти влияют и сроки выхода на арендный поток (А.П.), и суммы, которые потребуется накопить и довложить в актив, и даже потенциальный запас / устойчивость прогнозного выхлопа над ипотечными платежами... ✅ Делюсь скрином сокращённого примера подбора, который даю своим клиентам. Его задача - наглядно сравнить доступные варики, откинуть лишнее и выбрать оптималочку Итоговое сравнение идёт по 4-м моментам / столбикам со стрелочками: ▪️Собссно YOC. Причём 1-го года Арендного потока (АП), ибо дальше кто-то может досрочно гасить кредит, или ещё как-то увеличивать вложения, влияя на % ▪️Сколько потребуется ещё накопить к текущему кешу. Иногда число озадачивает будущих инвесторов ▪️Срок выхода на АП. Здесь помимо даты ключей, вмешивается отделка. Ну и не лишним будет обращать внимание на "сезонность" даты. Т.к. это может влиять на гибкость ожидаемой арендной ставки ▪️Устойчивость, то есть на сколько прогнозная аренда может перекрыть ваш ипотечный платёж. Понятно, что чем больше, тем лучше. Ибо устойчивость - ваша страховка от ухода "синички" в убыток Юзайте в работе и личных целях. Кому полезно - с вас огонь 🔥 @iliilitop