Зажгли с командой на Private Money Forum 🔥 — 3 июня 2026 г. в 09:23:43.866
Зажгли с командой на Private Money Forum 🔥 30–31 мая в Москве проходил форум PMF «Доходная недвижимость 2026». Побывали там с командой, отработали ударно — стали одними из самых заметных его участников с точки зрения активности. За два дня мероприятия собрали около 500 контактов — с частью из них нам теперь предстоит большое и, надеюсь, плодотворное сотрудничество. Благодарю команду за вовлечённую и активную работу — настоящие красавицы и красавчики, что ещё сказать. А теперь поделюсь небольшим резюме по тому, что обсуждали на форуме В первой половине 2025 года рынок недвижимости чувствовал себя ещё более-менее, даже несмотря на то, что в конце 2024-го ЦБ задрал ключевую ставку до рекордных значений. А вот во второй половине 2025-го и по сей момент рынку стало тяжело — это выражается в падении продаж. Продажи домов упали в четыре раза относительно предыдущего года. Квартиры (новостройки и вторичка) рухнули в два раза, за вычетом всплесков, которые произошли перед ужесточением семейной ипотеки. Напомню, что за прошедший год её успели ужесточить трижды — дважды саму программу и один раз предельно допустимую нагрузку. Коммерческая недвижимость тоже чувствует себя не очень. В складах растёт вакантность, их собственники уже начинают снижать арендные ставки. А владельцы ГАБов не могут продать бизнес — и дело даже не в дисконте, а в отсутствии покупателей. При этом сами ГАБы продолжают работать: арендаторы стабильно занимают помещения. В общем, всему рынку недвижимости плохо. Жилому — из-за кредитных условий, коммерческому — из-за общеэкономической ситуации. И кажется, что всё так и будет, пока ключевую ставку не снизят до 8%. У этого уровня и бизнесу станет легче привлекать финансирование, и предпринимателям будет проще инвестировать в проекты. Не нужно забывать, что частные инвесторы — это предприниматели, которые изымают из бизнеса свободный денежный поток и инвестируют его. Или продают бизнесы и таким образом высвобождают средства для инвестирования в новые проекты. И именно этот сегмент предпринимателей с капиталом сейчас чувствует себя плохо — а он основной ⚠️ Естественно, есть ещё топ-менеджеры корпораций, чиновники и депозитчики. Но те же депозитчики — это очень консервативные инвесторы, которые мало что знают о других финансовых инструментах. Они подходят к коллективным инвестициям медленно и осторожно. На фоне происходящего общей тональностью мероприятия стало лёгкое уныние. Для нас ситуация с бизнесом означает одно — количество интересных проектов с хорошей доходностью будет постепенно уменьшаться. А заёмщики, то есть управляющие проектами, будут всё больше бояться займов по высокой фиксированной ставке с соответствующим ожиданием инвесторов. Поэтому мы будем предлагать разделение рисков — то есть давать управляющим займы не под 27–28% годовых, а под 15% годовых с фиксированной частью. Увеличивать доходность будем в зависимости от фактического финансового результата проекта, чтобы в пессимистичной модели получалось 20% годовых, в реалистичной — 30%, а в оптимистичной — 40%. При таком подходе и заёмщикам будет легче, и инвесторы будут получать достойную премию — стабильно выше, чем по вкладам и облигациям. Почему мы думаем о такой схеме выдачи займов? Потому что хорошие (читай, надёжные) заёмщики не берут их под 27–28% годовых. А те, кто берёт, не обладают достатчной надёжностью из-за общей ситуации на рынке. Есть ощущение, что происходящее в отрасли произведёт впечатление на ЦБ — и регулятор начнёт снижать ключевую ставку быстрее, чем в прогнозе (пусть даже и с задержкой). А значит, к весне 2027 года ситуация станет нормализовываться.